京都・東九条のホテルを約36億円で取得 投資法人みらい

三井物産・イデラパートナーズが運用する投資法人みらいは2026年8月3日、京都市南区東九条のアパートメントホテル「ランドーホテル京都スイーツ」の取得を決定した。取得予定日は同月7日で、取得予定価格は35億5,000万円。取得先は非開示としている。

物件はJR奈良線・京阪本線「東福寺」駅徒歩9分、京都市営地下鉄烏丸線「九条」駅徒歩10分、各線「京都」駅徒歩16分に位置する。2019年竣工の地上6階建てで、客室数は60室。客室面積は46～81㎡、定員は4～7名で、運営は「ランドーホテル」などを展開するSatisfillが担う。

賃料は、固定賃料にホテルの営業利益（GOP）に連動するアップサイド賃料を組み合わせる。固定賃料を基準とする想定NOI利回りは5.2％で、安定収益を確保しつつ、運営実績に応じた収益拡大も見込む。同投資法人は、京都で多人数・長期滞在の需要が拡大する一方、こうした需要に対応できるアパートメントホテルの供給が限られている点を評価した。

本件は、「THINGS青山」の譲渡と「スマイルホテル熊谷」の取得を合わせた資産入替の一環である（熊谷のホテルを取得 投資法人みらい）。一連の資産入替後、同投資法人のポートフォリオは45物件、取得価格ベースで1,819億9,200万円となる。

取得物件概要

• 名称：ランドーホテル京都スイーツ
• 取得者：投資法人みらい
• 売主：非開示
• 取得形態：不動産信託受益権
• 運営：株式会社Satisfill
• 所在地：京都府京都市南区東九条北松ノ木町38-1
• 最寄駅：JR奈良線・京阪本線「東福寺」駅 徒歩9分／京都市営地下鉄烏丸線「九条」駅 徒歩10分／JR・東海道新幹線・近畿日本鉄道・京都市営地下鉄「京都」駅 徒歩16分
• 契約締結日：2026年8月3日
• 取得予定日：2026年8月7日
• 取得予定価格：3,550百万円
• 鑑定評価額：4,910百万円（2026年7月31日、日本ヴァリュアーズ株式会社）
• 鑑定NOI利回り：5.2％
• 償却後NOI利回り：4.6％
• 竣工：2019年7月
• 開業：2019年10月
• 規模：地上6階（鉄筋コンクリート造）
• 面積：敷地面積 約570坪／延床面積 約1,128坪
• 客室数：60室
• 客室面積：46～81㎡
• テナント数：1
• 賃貸形態：固定賃料及び変動賃料
• 稼働率：100.0％（2026年6月末時点）
• PM会社：株式会社マリモ