大阪のホテルや箱根の旅館など計96億円の資産入替 スターアジア不動産投資法人

スターアジア不動産投資法人は2026年9月14日、大阪市浪速区の「KOKO HOTEL 大阪新世界」の不動産信託受益権と匿名組合出資持分2件を計66億500万円で取得し、大阪市北区の「ワシントンR&Bホテル梅田東」の信託受益権を30億1,000万円で譲渡すると発表した。13回目の資産入替となる。

「KOKO HOTEL 大阪新世界」の取得予定価格は39億2,600万円で、鑑定評価額は51億円、鑑定NOI利回りは5.8%。取得先はサブスポンサーでみずほリース傘下のエムエル・エステートで、同社のブリッジスキームを活用した。スターアジアグループは2026年2月、みずほリースグループと資本業務提携しており、同体制を活用した初の物件取得となる。

同ホテルはOsaka Metro御堂筋線・堺筋線「動物園前」駅徒歩約4分に立地する。2017年竣工の地上9階建てで、客室数は128室。オペレーターはポラリス・ホールディングス傘下のミナシアが務め、月額固定賃料に変動賃料を加える方式とする。

匿名組合出資は2件。合同会社あかつきへの16億7,900万円（出資総額の49.5%）は箱根町強羅の高級旅館「旧閑院宮強羅別邸及び付属する宿泊施設」が裏付けで、鑑定評価額は164億円。合同会社Oakへの10億円（同8.13%）は首都圏と大阪の住宅17物件が裏付けで、鑑定評価額は約336億円、鑑定NOI利回りは3.99%。

一方、譲渡する「ワシントンR&Bホテル梅田東」の譲渡予定価格は鑑定評価額を上回り、帳簿価額に対して約8億2,800万円の譲渡益を見込む。譲渡予定日は2027年1月29日。

同投資法人は2030年までに分配金1,913円以上、資産規模5,000億円以上とする新中期計画を掲げる。入替後は73物件・2,737億3,900万円となり、平均築年数は21.9年から21.7年に下がる見込み。用途別ではホテルが40.6%を占める。

取得物件概要

• 名称：KOKO HOTEL 大阪新世界
• 買主：スターアジア不動産投資法人
• 売主：エムエル・エステート株式会社
• 取得対象：国内不動産信託受益権
• 取得予定価格：3,926百万円
• 鑑定評価額：5,100百万円（2026年8月1日時点、一般財団法人日本不動産研究所）
• 鑑定NOI利回り：5.8%
• 契約締結日：2026年9月14日
• 取得予定日：2026年9月16日
• 所在地：大阪府大阪市浪速区恵美須東三丁目6-16
• 最寄駅：Osaka Metro御堂筋線・堺筋線「動物園前」駅 徒歩約4分／JR大阪環状線・関西本線、南海本線「新今宮」駅 徒歩約6分
• 竣工：2017年3月
• 規模：地上9階（鉄骨造）
• 用途：ホテル／店舗
• 客室数：128室
• 面積：敷地面積 約274坪／延床面積 約1,021坪
• 稼働率：100.0%（2026年7月末時点）
• 信託受託者：株式会社SMBC信託銀行
• ホテルオペレーター：株式会社ミナシア
• PM会社：東京キャピタルマネジメント株式会社
• 賃料：月額固定賃料610万円＋変動賃料（対象月GOP×85%－月額固定賃料）

取得資産概要（匿名組合出資持分）

• 名称：合同会社あかつき 匿名組合出資持分
• • 出資金額：1,679百万円（匿名組合出資金総額の49.5%）
  • 取得先：エムエル・エステート株式会社
  • 契約締結日：2026年9月14日
  • 取得予定日：2026年9月14日
  • 裏付け資産：旧閑院宮強羅別邸及び付属する宿泊施設（神奈川県足柄下郡箱根町強羅1300）
  • 裏付け資産の鑑定評価額：16,400百万円（一般財団法人日本不動産研究所）
  • 裏付け資産の概要：
  • • 竣工：1989年12月
    • 規模：地上2階／地下7階（鉄筋コンクリート造 ）
    • 客室数：42室（離れ4室）
    • 面積：敷地面積 約4,063坪／延床面積 約2,934坪（建物9棟合計）
    • 最寄駅：箱根登山鉄道「強羅」駅 徒歩約3分
• 名称：合同会社Oak 匿名組合出資持分
• • 出資金額：1,000百万円（匿名組合出資金総額の8.13%）
  • 契約締結日：2026年9月18日
  • 取得予定日：2026年9月28日
  • 裏付け資産：住宅17物件（首都圏85.2%〈うち東京都区部63.6%〉、大阪14.8%）
  • 裏付け資産の鑑定評価額合計：33,597百万円
  • 鑑定NOI利回り：3.99%
  • 平均築年数：2.7年（2026年9月30日時点）
  • 平均稼働率：95.3%（2026年6月30日時点）
  • 賃貸可能面積合計：約8,591坪
  • 運用期間：2026年9月28日〜2031年9月30日

譲渡物件概要

• 名称：ワシントンR&Bホテル梅田東
• 売主：スターアジア不動産投資法人
• 買主：非開示（国内の法人）
• 譲渡対象：国内不動産信託受益権
• 譲渡予定価格：3,010百万円
• 帳簿価額：2,099百万円（2026年7月末時点）
• 譲渡損益（予定）：828百万円
• 鑑定評価額：2,480百万円（2026年7月31日時点、大和不動産鑑定株式会社）
• 契約締結日：2026年9月14日
• 譲渡予定日：2027年1月29日
• 所在地：大阪府大阪市北区曽根崎一丁目6-15
• 最寄駅：Osaka Metro谷町線「東梅田」駅 徒歩約6分
• 竣工：2000年10月
• 規模：地上9階（鉄筋コンクリート造）
• 用途：ホテル
• 面積：敷地面積 約221坪／延床面積 約1,194坪
• 稼働率：100.0%（2026年7月末時点）
• 信託受託者：三菱UFJ信託銀行株式会社
• PM会社：株式会社ベスト・プロパティ