桜新町と天神橋で計28億円の資産入れ替え アドバンス・レジデンス投資法人

アドバンス・レジデンス投資法人は2026年8月26日、東京都世田谷区の賃貸マンション「レジディア桜新町」（現名称：レジデンス桜新町スクエア）を取得し、大阪市北区の「レジディア天神橋」を譲渡すると発表した。取得予定価格は16億円、譲渡予定価格は12億3,000万円。いずれも同年9月30日または別途合意する日に取引を実行する。取得先と譲渡先はいずれも国内の特定目的会社（SPC）で、名称は非開示。

「レジディア桜新町」は東急田園都市線「桜新町」駅徒歩8分に位置する、2005年竣工の地上5階建て。コンパクト・ファミリータイプの住居26戸で構成される。2026年7月末時点の面積稼働率は80.0%。専有部はリノベーションの実施を想定しており、取得予定価格に対する鑑定NOI利回りは4.2%となる。

桜新町駅徒歩10分圏内・2DK～3LDKの賃貸マンションの稼働率は99％台で推移しており、本物件は周辺平均を下回る。同条件における築5年以内の平均募集賃料は坪約16,970円と、築20年以上の約12,640円を約34％上回っており、リノベーションによる賃料上昇余地を残す（「estie レジリサーチ」をもとに編集部にて調査）。

一方で譲渡する「レジディア天神橋」は、大阪メトロ堺筋線「扇町」駅とJR大阪環状線「天満」駅からそれぞれ徒歩3分に位置する。2000年竣工の地上12階建てで、シングル71戸、コンパクト7戸の計78戸で構成される。2026年7月末時点の面積稼働率は93.6％。譲渡益は約4億8,800万円を見込む。

本件は安定稼働する既存物件の含み益を実現しつつ、収益改善余地のある物件へ資産を入れ替える動きとなる。同投資法人は同月28日にも、荒川区と江東区の住宅2件を計23億6,000万円で取得する予定で、今回の取得と合わせて東京23区のポートフォリオ拡充を進める（参考記事：共同住宅2物件を24億円で取得 アドバンス・レジデンス投資法人）。

取得物件概要

• 名称：レジディア桜新町（現名称：レジデンス桜新町スクエア）
• 買主：アドバンス・レジデンス投資法人
• 売主：非開示（2026年8月27日時点の登記上の受益者：ジャパン・カメリア特定目的会社）
• 取得対象：不動産
• 取得予定価格：1,600百万円
• 鑑定評価額：1,740百万円（2026年7月1日時点、一般財団法人日本不動産研究所）
• 鑑定NOI利回り：4.2%
• 契約締結日：2026年8月26日
• 取得予定日：2026年9月30日又は別途合意する日
• 所在地：東京都世田谷区桜新町二丁目30-14
• 最寄駅：東急田園都市線「桜新町」駅 徒歩8分／「用賀」駅 徒歩13分
• 竣工：2005年1月
• 規模：地上5階（鉄筋コンクリート造）
• 賃貸可能戸数：26戸
• 面積：土地面積 約187坪／延床面積 約391坪
• 面積稼働率：80.0%（2026年7月31日時点）
• マスターリース会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社（予定）
• プロパティマネジメント会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社（予定）

譲渡物件概要

• 名称：レジディア天神橋
• 売主：アドバンス・レジデンス投資法人
• 買主：非開示
• 譲渡対象：国内不動産信託受益権
• 譲渡予定価格：1,230百万円
• 想定帳簿価額：728百万円
• 想定譲渡益：約488百万円
• 鑑定評価額：1,210百万円（2026年7月31日時点）
• 契約締結日：2026年8月26日
• 譲渡予定日：2026年9月30日又は別途合意する日
• 所在地：大阪府大阪市北区天神橋三丁目10-18
• 最寄駅：大阪メトロ堺筋線「扇町」駅 徒歩3分／JR大阪環状線「天満」駅 徒歩3分／大阪メトロ谷町線「南森町」駅 徒歩7分
• 竣工：2000年2月
• 規模：地上12階（鉄骨鉄筋コンクリート造）
• 賃貸可能戸数：78戸
• 面積：土地面積 約172坪／延床面積 約718坪
• 面積稼働率：93.6%（2026年7月31日時点）
• 信託受託者：三菱UFJ信託銀行株式会社