東淀川の賃貸住宅を7.3億円で取得 日本都市ファンド投資法人

日本都市ファンド投資法人は2026年8月26日、大阪市東淀川区菅原二丁目の賃貸マンション「JMF レジデンス大阪淡路」（現名称：Luxe 淡路）を取得すると発表した。取得予定価格は7億3,400万円で、取得先はSPCの合同会社Rapport2。同日付で売買契約を締結し、同月31日に取得する予定だ。

物件は2016年竣工の地上10階建てで、1Kの54戸で構成される。JRおおさか東線「JR淡路」駅徒歩15分に位置し、大阪駅や京橋駅など大阪中心部へのアクセスに優れる。2026年6月末時点の稼働率は100％で、取得予定価格に対する鑑定NOI利回りは5.3％。

JR淡路駅徒歩15分圏内・1Kの賃貸マンションの平均募集賃料は、直近3年間で約27％上昇しており、単身者向け賃貸住宅の需要は底堅い（「estie レジリサーチ」をもとに編集部にて調査）。

合同会社Rapport2は2023年12月に本物件を取得し、同投資法人は同SPCへの匿名組合出資を通じて間接的に投資してきた。SPC保有期間中、平均賃料坪単価は約8,000円から約8,800円へ10.0％上昇。利回りも3.9％から4.6％へ上昇した。直近の最大成約賃料は坪1万円を上回っており、同投資法人は更新や入れ替えによる賃料増額を進め、長期的にNOI利回りを5.4％程度まで引き上げることを目指す。将来的には売却によるキャピタルリターンの獲得も検討する。

本件取得後、合同会社Rapport2は保有物件すべての売却を完了し、同投資法人が保有する匿名組合出資持分は順次償還される予定。Rapport1～3が保有する他の物件の約70％は外部へ売却済みまたは売却予定で、同投資法人は取得目線に合う一部の物件について、直接取得を検討している。

取得物件概要

• 名称：JMF レジデンス大阪淡路（現名称：Luxe 淡路）
• 買主：日本都市ファンド投資法人
• 売主：合同会社Rapport2
• 取得予定価格：734百万円
• 鑑定評価額：904百万円（2026年8月1日時点、株式会社谷澤総合鑑定所）
• 鑑定NOI利回り：5.3%
• 契約締結日：2026年8月26日
• 取得予定日：2026年8月31日
• 所在地：大阪府大阪市東淀川区菅原二丁目10-8
• 最寄駅：JRおおさか東線「JR淡路」駅 徒歩15分／阪急京都線「上新庄」駅 徒歩17分
• 竣工：2016年3月
• 規模：地上10階（鉄筋コンクリート造）
• 総戸数：54戸
• 間取り：1K
• 面積：敷地面積 約171坪／延床面積 約517坪
• 稼働率：100%（2026年6月末時点）