豊洲と那覇のオフィス2物件を400億円で取得 オリックス不動産投資法人

オリックス不動産投資法人は2026年8月26日、東京都江東区の「豊洲プライムスクエア」と、沖縄県那覇市の「那覇新都心センタービル」の不動産信託受益権準共有持分各50％を取得することを決定した。取得予定価格は豊洲が294億円、那覇が106億円の計400億円。豊洲は同年9月30日に取得し、那覇は同年8月から2028年8月まで5回に分けて取得する。

「豊洲プライムスクエア」は、国内の合同会社から取得。2026年8月26日時点での受益者は合同会社TPS。残る持分50％はグローバル・ワン不動産投資法人が保有しており、取得後は両投資法人による共同保有となる。「那覇新都心センタービル」は、大和ハウスリート投資法人から残る持分50％を追加取得し、取得完了後は単独保有となる。

「豊洲プライムスクエア」は東京メトロ有楽町線・ゆりかもめ「豊洲」駅から徒歩3分に位置する。2010年竣工の地上12階建てで、基準階面積は約901坪。稼働率は2023年6月末の83.9％から2026年6月末には100％まで上昇した。鑑定NOI利回りは3.7％。

「那覇新都心センタービル」は、ゆいレール「おもろまち」駅徒歩5分に位置するオフィス・ホテル複合ビル。2011年竣工の地上19階・地下1階建てで、基準階面積は約646坪。2026年6月末時点の稼働率は98.1%。ホテルについては固定賃料と変動賃料を組み合わせた設計とする。追加取得により管理コストの削減や柔軟なリーシングが可能になるほか、オフィス・ホテルともに賃料増額の余地を見込む。

同投資法人の2025年8月期以降の取得額は、本件を含めて計1,323億円となる一方、売却額は計351億円。取得資産の平均築年数は11.6年で、売却資産の37.0年を大幅に下回る。将来的な収益向上を見込める物件への入れ替えを通じ、ポートフォリオの若返りと収益規模拡大を進めている。

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取得物件概要

• 名称：豊洲プライムスクエア
• • 買主：オリックス不動産投資法人
  • 売主：国内の合同会社（2026年8月26日時点の登記上の受益者：合同会社TPS）
  • 取得対象：不動産信託受益権準共有持分50%
  • 取得予定価格：29,400百万円
  • 鑑定評価額：29,750百万円（2026年7月31日時点、一般財団法人日本不動産研究所）
  • 鑑定NOI利回り：3.7%
  • 契約締結日：2026年8月26日
  • 取得予定日：2026年9月30日
  • 所在地：東京都江東区豊洲五丁目6-36
  • 最寄駅：東京メトロ有楽町線・ゆりかもめ「豊洲」駅 徒歩3分
  • 竣工：2010年8月
  • 規模：地上12階（鉄骨造）
  • 面積（敷地・建物全体）：敷地面積 約3,102坪／延床面積 約12,626坪／基準階面積 約901坪
  • 用途：事務所／店舗／駐車場
  • 稼働率：100%（2026年6月末時点）
• 名称：那覇新都心センタービル
• • 買主：オリックス不動産投資法人
  • 売主：大和ハウスリート投資法人
  • 取得対象：不動産信託受益権準共有持分50%
  • 取得予定価格：10,600百万円
  • 鑑定評価額：10,600百万円（2026年8月1日時点、株式会社谷澤総合鑑定所）
  • 鑑定NOI利回り：4.9%
  • 契約締結日：2026年8月26日
  • 取得予定日：2026年8月31日／2026年9月1日／2027年8月31日／2027年9月1日／2028年8月31日
  • 所在地：沖縄県那覇市おもろまち一丁目1-12
  • 最寄駅：沖縄都市モノレール「おもろまち」駅 徒歩5分
  • 竣工：2011年7月
  • 規模：地上19階／地下1階（鉄骨造）
  • 面積（敷地・建物全体）：敷地面積 約2,384坪／延床面積 約10,339坪／基準階面積 約646坪
  • 用途：事務所／店舗／ホテル／防災管理室／清掃員控室／ごみ置場／荷捌所／駐車場管理室／物置
  • 稼働率：98.1%（2026年6月末時点）