都心オフィス4物件を142億円で住友商事へ譲渡 いちごオフィスリート

いちごオフィスリート投資法人は、保有する都心オフィス4物件を住友商事に譲渡する。譲渡予定価格は合計142億2,000万円で、2026年7月17日の引き渡しを予定する。

譲渡対象は千代田区隼町の「いちご半蔵門ビル」（譲渡予定価格42億1,000万円）、豊島区池袋の「いちご西池袋ビル」（同11億6,000万円）、千代田区神田神保町の「いちご九段ビル」（同62億円）、中央区日本橋堀留町の「いちご人形町ビル」（同26億5,000万円）。いずれも1980年代から1990年代初頭に竣工した中規模オフィスビルである。都心立地を背景に堅調な運営を続けてきた一方、竣工から35年以上が経過し、修繕費や資本的支出などのライフサイクルコストの増加が見込まれる。

同投資法人は、既存不動産の価値向上を図りながらも、ポートフォリオの構成や収益性、各物件のキャッシュフローの安定性・将来性を踏まえた資産入れ替えを進めている。今回の譲渡では、4物件の鑑定評価額は合計89億8,000万円。直近鑑定評価額の1.5倍、想定帳簿価格の2倍を超える価格での申し入れを受け、総合的に判断した結果、売却を決めた。譲渡益は約58億6,600万円を見込む。

買主の住友商事は中規模オフィスブランド「PREX」や、既存オフィスをリノベーションして展開する「WORK VILLA」シリーズなどを手掛ける。2024年12月には「赤坂坂東ビルディング」（延床面積 約1,247坪）、2025年7月には神田の「宝ビル」（延床面積 約874坪）を取得するなど、都心の既存オフィスストックを活用する動きが続く（参考記事：赤坂のオフィスビルを取得、住友商事、神田のオフィスビルを取得 住友商事）。本件も、需給が逼迫する都心中規模オフィス市場で安定収益を確保しつつ、将来的なバリューアップを見込んだ取得とみられる。

譲渡物件概要

• 売主：いちごオフィスリート投資法人
• 買主：住友商事株式会社
• 譲渡予定価格合計：14,220百万円
• 鑑定評価額合計：8,980百万円
• 契約締結日：2026年6月10日
• 引渡・代金決済予定日：2026年7月17日
• いちご半蔵門ビル
• • 所在地：東京都千代田区隼町2-19
  • 最寄駅：東京メトロ半蔵門線「半蔵門」駅 徒歩1分
  • 譲渡予定価格：4,210百万円
  • 想定帳簿価格：1,527百万円
  • 鑑定評価額：2,230百万円（2025年10月31日時点、谷澤総合鑑定所）
  • 譲渡損益：2,171百万円
  • 竣工年月：1991年1月
  • 規模：地上8階／地下1階（鉄骨鉄筋コンクリート造）
  • 面積：延床面積 約759坪
  • テナント数：4（2026年4月30日時点）
  • 稼働率：79.4％（2026年4月30日時点）
• いちご西池袋ビル
• • 所在地：東京都豊島区池袋二丁目53-7
  • 最寄駅：JR各線、東京メトロ各線、西武池袋線、東武東上線「池袋」駅 徒歩4分
  • 譲渡予定価格：1,160百万円
  • 想定帳簿価格：569百万円
  • 鑑定評価額：1,070百万円（2025年10月31日時点、日本不動産研究所）
  • 譲渡損益：470百万円
  • 竣工年月：1988年11月
  • 規模：地上9階／地下1階（鉄骨鉄筋コンクリート造）
  • 面積：延床面積 約431坪
  • テナント数：1（2026年4月30日時点）
  • 稼働率：100％（2026年4月30日時点）
• いちご九段ビル
• • 所在地：東京都千代田区神田神保町二丁目38-1他
  • 最寄駅：東京メトロ半蔵門線・都営三田線・都営新宿線「神保町」駅 徒歩3分／東京メトロ東西線・半蔵門線、都営新宿線「九段下」駅 徒歩5分
  • 譲渡予定価格：6,200百万円
  • 想定帳簿価格：3,267百万円
  • 鑑定評価額：3,750百万円（2025年10月31日時点、大和不動産鑑定）
  • 譲渡損益：2,330百万円
  • 竣工年月：1989年5月（1990年8月増築）
  • 規模：地上8階／地下2階（鉄骨造・鉄骨鉄筋コンクリート造）
  • 面積：延床面積 約1,496坪
  • テナント数：10（2026年4月30日時点）
  • 稼働率：100％（2026年4月30日時点）
• いちご人形町ビル
• • 所在地：東京都中央区日本橋堀留町一丁目10-14
  • 最寄駅：東京メトロ日比谷線・都営浅草線「人形町」駅 徒歩4分／東京メトロ日比谷線「小伝馬町」駅 徒歩4分
  • 譲渡予定価格：2,650百万円
  • 想定帳簿価格：1,511百万円
  • 鑑定評価額：1,930百万円（2025年10月31日時点、谷澤総合鑑定所）
  • 譲渡損益：894百万円
  • 竣工年月：1984年3月
  • 規模：地上11階（鉄骨鉄筋コンクリート造）
  • 面積：延床面積 約642坪
  • テナント数：8（2026年4月30日時点）
  • 稼働率：100％（2026年4月30日時点）