5物件759億円の資産入れ替え ヒューリックリート投資法人
ヒューリックリート投資法人は2026年9月25日、スポンサーのヒューリックとの交換で大阪市中央区の複合ビル「QUARTZ SHINSAIBASHI」の持分を取得し、都内の3物件を譲渡すると決定した。あわせて、江東区のオフィスビル「イーストネットビルディング」をヒューリックから取得する。取得予定価格は2物件で計486億円、譲渡予定価格は計273億2,000万円。契約は同日に結び、9月30日に実行する予定だ。
「QUARTZ SHINSAIBASHI」の取得予定価格は295億円。取得するのは、建物と敷地の共有持分51%を信託財産とする信託受益権の準共有持分49%で、物件全体に対する持分割合は24.99%にあたる。交換で手放すのは「ヒューリック麹町ビル」（準共有持分90%、133億円）、「ヒューリック渋谷一丁目ビル」（65億円）、有料老人ホーム「トラストガーデン用賀の杜」（75億2,000万円）。取得額との差額21億8,000万円は、交換差金としてヒューリックに支払う。交換差益は1億9,900万円を見込む。
「QUARTZ SHINSAIBASHI」は、大阪メトロ御堂筋線・長堀鶴見緑地線「心斎橋」駅に直結し、御堂筋と長堀通が交差する角地に立つ。2026年2月竣工の地上28階・地下2階建て。地下2階～6階が商業、8～14階がオフィス、16～28階がホテル「ザ・ゲートホテル大阪 by HULIC」で構成される。
「イーストネットビルディング」は、東京メトロ東西線「東陽町」駅から徒歩7分に位置する。1期棟は2001年、2期棟（増築）は2010年に竣工した地上8階建てで、基準階面積は各約340坪。取得予定価格は191億円で、ヒューリックが2026年3月に170億円で取得した物件だ。
譲渡の理由について同投資法人は、麹町ビルではメインテナントの退去に伴い資本的支出が発生すること、渋谷一丁目ビルと用賀の杜では築年数の経過で修繕費などの増加が見込まれることを挙げる。
同投資法人は、2026年6月にも5物件・約473億円の資産入れ替えを実施した。今回の資産入れ替えで、NOI（償却前）は1期あたり4億2,300万円増える想定だ。入れ替え後のポートフォリオは、取得価格ベースで4,497億500万円となる。
参考記事
取得物件概要
- 名称：QUARTZ SHINSAIBASHI
- 買主：ヒューリックリート投資法人
- 売主（交換先）：ヒューリック株式会社
- 取得対象：不動産信託受益権の準共有持分49%（信託財産は一棟の建物及びその敷地の共有持分51%／物件全体に対する持分割合24.99%）
- 取得予定価格：29,500百万円（圧縮記帳後の帳簿価額見込み25,930百万円）
- 鑑定評価額：32,242百万円（取得持分相当／価格時点2026年9月1日、一般財団法人日本不動産研究所）
- 鑑定NOI利回り：3.9%（圧縮記帳後の取得価格ベース）
- 契約締結日：2026年9月25日
- 交換実行予定日：2026年9月30日
- 交換差金：2,180百万円（本投資法人が支払い）
- 所在地：大阪府大阪市中央区南船場三丁目12-14
- 最寄駅：大阪メトロ御堂筋線・長堀鶴見緑地線「心斎橋」駅 直結
- 竣工：2026年2月
- 規模：地上28階／地下2階（鉄骨・鉄筋コンクリート造）
- 用途：店舗・ホテル・事務所
- 所有形態：土地・建物とも所有権（共有）
- 面積：敷地面積 約1,005坪／延床面積 約13,580坪（いずれも建物全体）
- テナント数：61／稼働率：97.7%
- プロパティ・マネジメント会社：ヒューリック株式会社（予定）
- マスターリース会社：ヒューリック株式会社（予定、パス・スルー型）
- 名称：イーストネットビルディング
- 買主：ヒューリックリート投資法人
- 売主：ヒューリック株式会社
- 取得対象：不動産信託受益権
- 取得予定価格：19,100百万円
- 鑑定評価額：21,900百万円（価格時点2026年9月1日、一般財団法人日本不動産研究所）
- 鑑定NOI利回り：4.1%
- 契約締結日：2026年9月25日
- 取得予定日：2026年9月30日
- 所在地：東京都江東区東陽七丁目1-1
- 最寄駅：東京メトロ東西線「東陽町」駅 徒歩7分
- 竣工：1期棟 2001年3月／2期棟（増築）2010年3月
- 規模：地上8階（1期棟：鉄骨鉄筋コンクリート造／2期棟：鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造）
- 用途：事務所・店舗
- 所有形態：土地・建物とも所有権
- 面積：敷地面積 約1,436坪／基準階面積 1期棟・2期棟各約340坪／延床面積 約6,075坪
- テナント数：10／稼働率：96.0%
- プロパティ・マネジメント会社：ヒューリック株式会社（予定）
- マスターリース会社：ヒューリック株式会社（予定、パス・スルー型）
譲渡物件概要
- 3物件共通
- 契約締結日：2026年9月25日
- 交換実行予定日：2026年9月30日
- 譲渡予定価格合計：27,320百万円／想定帳簿価額合計：22,783百万円／譲渡益（圧縮記帳後）：199百万円
- 名称：ヒューリック麹町ビル
- 売主：ヒューリックリート投資法人
- 買主（交換先）：ヒューリック株式会社
- 譲渡対象：不動産信託受益権の準共有持分90.0%
- 譲渡予定価格：13,300百万円
- 想定帳簿価額：12,644百万円
- 鑑定評価額：12,900百万円（価格時点2026年2月28日、大和不動産鑑定株式会社）
- 所在地：東京都千代田区麹町三丁目2
- 名称：ヒューリック渋谷一丁目ビル
- 売主：ヒューリックリート投資法人
- 買主（交換先）：ヒューリック株式会社
- 譲渡対象：不動産信託受益権
- 譲渡予定価格：6,500百万円
- 想定帳簿価額：5,023百万円
- 鑑定評価額：5,890百万円（価格時点2026年2月28日、株式会社谷澤総合鑑定所）
- 所在地：東京都渋谷区渋谷一丁目3-9
- 名称：トラストガーデン用賀の杜
- 売主：ヒューリックリート投資法人
- 買主（交換先）：ヒューリック株式会社
- 譲渡対象：不動産信託受益権
- 譲渡予定価格：7,520百万円
- 想定帳簿価額：5,115百万円
- 鑑定評価額：7,170百万円（価格時点2026年2月28日、一般財団法人日本不動産研究所）
- 所在地：東京都世田谷区用賀一丁目3-1
- 用途：有料老人ホーム
