苅田と真岡の工場底地に匿名組合出資 産業ファンド投資法人

産業ファンド投資法人は2026年11月11日、自動車部品工場の底地2カ所を裏付資産とする匿名組合出資持分を取得すると発表した。営業者であるAY合同会社への出資額は1億円で、匿名組合出資の総額72億円の1.4％にあたる。出資は11月12日の予定で、資金には自己資金を充てる。AY合同会社は11月13日、2カ所の底地を信託財産とする信託受益権を177億円で取得する予定だ。

裏付資産は、福岡県苅田町の「九州テクノメタル本社工場（底地）」と、栃木県真岡市の「未来キャスティング真岡工場（底地）」。敷地面積はそれぞれ約10.1万坪、約4.9万坪で、いずれも工業専用地域にある。鑑定評価額は合計213億円で、AY合同会社の取得予定価格に対する含み益率は20.3％となる。

2カ所とも、プロテリアル（旧日立金属）の自動車鋳物事業を2026年1月に継いだ未来キャスティングホールディングスが賃借する予定だ。苅田の工場は、大型商用車や建機向けの排気系耐熱部材、排ガス浄化用フィルターを製造する。真岡の工場は、自動車の足回り・駆動系部品を鋳造から加工まで一貫生産する拠点だ。いずれも契約期間49年11カ月の事業用定期借地権設定契約を結ぶ予定で、30年間は原則として解約できない。賃料は3年ごとに消費者物価指数（生鮮食品を除く）の変動に応じて自動で改定され、改定前の賃料を下回らない仕組みとした。

AY合同会社の資金は、ノンリコースローン117億円と匿名組合出資72億円で構成し、出資の98.6％は国内の大手機関投資家3社が占める。アセットマネジメントは、産業ファンド投資法人の資産運用会社であるKJRマネジメントのグループ会社、KJRMプライベートソリューションズが担う。産業ファンド投資法人は、2031年5月13日まで信託受益権の購入に関する優先交渉権を持つ。想定する利益配当利回りは6.3％としている。

取得概要

• 取得資産：AY合同会社を営業者とする匿名組合出資持分
• 取得者：産業ファンド投資法人（資産運用会社：株式会社KJRマネジメント）
• 出資金額：100百万円（匿名組合出資総額7,200百万円の1.4％）
• 契約締結日：2026年11月11日
• 出資日：2026年11月12日（予定）
• 匿名組合契約の期間：2031年11月13日まで
• 優先交渉権：信託受益権の購入について、2031年5月13日まで
• 想定利益配当利回り：6.3％
• 営業者による信託受益権の取得予定価格：17,700百万円（取得予定日：2026年11月13日）
• 鑑定評価額：21,300百万円（2カ所の合計、価格時点：2026年10月1日、一般財団法人日本不動産研究所）
• ノンリコースローン：11,700百万円

裏付資産の概要

• 名称：九州テクノメタル本社工場（底地）
• • 所在地：福岡県京都郡苅田町長浜町35番1（地番）
  • 用途地域：工業専用地域（臨港地区）
  • 敷地面積：約100,729坪
  • 鑑定評価額：15,500百万円
  • 賃借人：株式会社未来キャスティングホールディングス（予定）
  • 契約：事業用定期借地権設定契約（2026年11月13日～2076年10月12日、予定）
• 名称：未来キャスティング真岡工場（底地）
• • 所在地：栃木県真岡市鬼怒ケ丘11番1ほか（地番）
  • 用途地域：工業専用地域
  • 敷地面積：約49,289坪（私道部分約41坪を含む）
  • 鑑定評価額：5,800百万円
  • 賃借人：株式会社未来キャスティングホールディングス（予定）
  • 契約：事業用定期借地権設定契約（2026年11月13日～2076年10月12日、予定）