神田須田町・二番町のオフィスに計39億円 ジャパンエクセレント投資法人

ジャパンエクセレント投資法人は2026年9月24日、千代田区神田須田町二丁目のオフィスビル「BIZCORE神田須田町」を取得すると発表した。取得予定価格は27億1,100万円で、取得先はスポンサーの日鉄興和不動産。あわせて、千代田区二番町のオフィスビル「興和二番町ビル」を裏付けとする匿名組合出資持分を12億円で取得する。いずれも9月24日付で売買契約を締結し、「BIZCORE神田須田町」は9月29日、匿名組合出資持分は9月28日に取得予定。

「BIZCORE神田須田町」は、都営新宿線「岩本町」駅から徒歩1分、「秋葉原」駅から徒歩4分に位置し、靖国通りに面した交差点の角地に立つ。2021年9月竣工の地上11階建てで、基準階面積は約48坪。稼働率は2026年8月末時点で88.9%、取得価格に対する鑑定NOI利回りは約4.1%。

「興和二番町ビル」は、東京メトロ有楽町線「麴町」駅から徒歩2分に位置する。1988年竣工の地上6階・地下1階建てで、基準階面積は約273坪。二番町プロパティ合同会社が日鉄興和不動産から同物件の信託受益権を取得し、同投資法人は匿名組合出資総額24億5,000万円のうち約49%を出資する。稼働率は100%。匿名組合出資の想定利回り（出資金額に対する当初5年間の想定利益金額の年平均）は4.3%。

今回の取得は、2026年8月に107億円での譲渡を発表した「台場ガーデンシティビル」の代替資産の一部と位置付けられる。日鉄興和不動産はジャパンエクセレント投資法人の資産運用会社の株式54.0%を保有する親会社で、両物件ともマスターリース会社兼プロパティ・マネジメント会社を同社が務める。2027年3月末時点のポートフォリオは26物件、取得価格ベースで2,788億8,000万円となる予定だ。

取得物件概要

• 名称：BIZCORE神田須田町
• 取得対象：不動産信託受益権
• 買主：ジャパンエクセレント投資法人
• 売主：日鉄興和不動産株式会社
• 取得予定価格：2,711百万円
• 鑑定評価額：3,090百万円（価格時点2026年9月1日、一般財団法人日本不動産研究所）
• 鑑定NOI利回り：約4.1%
• 契約締結日：2026年9月24日
• 取得予定日：2026年9月29日
• 所在地：東京都千代田区神田須田町二丁目7-1
• 最寄駅：都営新宿線「岩本町」駅 徒歩1分／JR京浜東北線・山手線・総武線、東京メトロ日比谷線、つくばエクスプレス「秋葉原」駅 徒歩4分
• 竣工：2021年9月
• 規模：地上11階（鉄骨造）
• 用途：事務所
• 面積：基準階面積 約48坪／延床面積 約577坪
• テナント数：1（エンドテナント総数：6）
• 稼働率：88.9%（2026年8月末時点）
• プロパティ・マネジメント会社：日鉄興和不動産株式会社
• マスターリース会社：日鉄興和不動産株式会社（パス・スルー型）

取得資産概要（匿名組合出資持分）

• 名称：二番町プロパティ合同会社 匿名組合出資持分
• 出資予定金額：1,200百万円（匿名組合出資総額2,450百万円の約49%）
• 想定利回り：4.3%（出資金額に対する当初5年間の想定利益金額の年平均）
• 契約締結日：2026年9月24日
• 取得予定日：2026年9月28日
• 裏付資産概要
• • 名称：興和二番町ビル
  • 鑑定評価額：6,500百万円（価格時点2026年6月30日、大和不動産鑑定株式会社）
  • 所在地：東京都千代田区二番町11-19
  • 最寄駅：東京メトロ有楽町線「麴町」駅 徒歩2分／東京メトロ半蔵門線「半蔵門」駅 徒歩5分
  • 竣工：1988年11月
  • 規模：地上6階／地下1階（鉄骨・鉄筋コンクリート造）
  • 用途：事務所
  • 面積：基準階面積 約273坪／延床面積 約2,090坪
  • テナント数：1（エンドテナント総数：10）
  • 稼働率：100.0%（2026年8月末時点）
• プロパティ・マネジメント会社：日鉄興和不動産株式会社
• マスターリース会社：日鉄興和不動産株式会社（パス・スルー型）
• アセット・マネジメント会社：日鉄興和不動産投資顧問株式会社