心斎橋の民泊マンションを取得 日本都市ファンド投資法人

米KKR系の日本都市ファンド投資法人は2026年6月29日、大阪市中央区西心斎橋二丁目の民泊マンション「Apartment Hotel 11 Shinsaibashi Amemura 2」を取得する。契約締結日は同年6月24日で、取得予定価格は24億円。売主は非公開だが、6月25日時点の登記上の所有者は、大阪市に拠点を置きホテル運営や不動産事業を展開するプレジャーズコーポレーション。

物件は2014年竣工で賃貸住宅として利用されていたが、2026年4月から同投資法人選定の総合宿泊テック企業HIWINが「Apartment Hotel 11」シリーズとして運営を開始していた。1階は店舗、2〜10階は大阪市の特区民泊として認可を受けた58室で構成される。「心斎橋」駅徒歩6分に位置し、アメリカ村や心斎橋筋商店街、道頓堀など大阪市内の主要観光・商業エリアに近接。民泊の特性を活かし、長期滞在のインバウンドやグループ・ファミリーの宿泊需要の取り込みを図る。

同投資法人は本件を、将来的な売却益の獲得を企図したバリューアッド投資と位置づける。民泊区画では固定賃料に加えて売上連動賃料を導入し、賃料総額の約35%を売上連動賃料が占める想定だ。出口キャップレート4.1%の場合、想定IRRは約11%で想定売却益は約5億円を見込む。

物件概要

• 名称：Apartment Hotel 11 Shinsaibashi Amemura 2
• 買主：日本都市ファンド投資法人
• 売主：非開示（登記上の所有者：株式会社プレジャーズコーポレーション）
• 民泊運営：株式会社HIWIN
• 取得予定価格：2,400百万円
• 鑑定評価額：2,750百万円（2026年6月1日、シービーアールイー株式会社）
• NOI利回り：5.1%
• 所在地：大阪府大阪市中央区西心斎橋二丁目18-13
• 最寄駅：Osaka Metro四つ橋線「四ツ橋」駅 徒歩4分／Osaka Metro御堂筋線・長堀鶴見緑地線「心斎橋」駅 徒歩6分
• 契約締結日：2026年6月24日
• 取得予定日：2026年6月29日
• 竣工年月：2014年3月
• 規模：地上10階（鉄筋コンクリート造）
• 面積：敷地面積 約115坪／延床面積 約576坪
• 客室数：58室
• テナント数：1
• 主要テナント：心斎橋ホスピタリティマネジメント株式会社（同社より株式会社HIWINが転貸）
• 稼働率：95.8%