東池袋の賃貸マンション、小口化中止で信託終了 トーセイ

トーセイが保有する東京都豊島区東池袋二丁目の賃貸マンション「T’s garden東池袋」（旧T’s garden大塚）は2026年3月、信託財産の引き継ぎにより所有権がトーセイに戻った。同社は2025年10月にファースト信託を受託者とする信託を設定し、不動産小口化商品「T-value」の第1号案件「T-value東池袋」として販売する計画だったが、2026年2月に募集の中止を決めていた。

物件はJR山手線「大塚」駅から徒歩5分に位置する。2009年竣工の地上12階建てで、総戸数は43戸（1K42戸・1DK1戸）。野村不動産が「プラウドフラット大塚」として開発し、2012年に学校法人秀明学園が取得した。トーセイは2025年2月に秀明学園から取得している（参考記事：豊島区東池袋の賃貸住宅を取得、トーセイ）。

「T-value」は、1棟の収益不動産の信託受益権を1口100万円、最低10口から販売する小口化商品で、同社は資産承継や資産運用のニーズに応える新たな不動産投資商品として企画した。第1号案件では受益権を1,300口に分割し、2026年2月27日に売買を実行する予定だった。

しかし、2025年12月19日に公表された令和8年度税制改正大綱で、不動産小口化商品の相続税評価を実際の取引価格をベースとする方法に改める内容が示された。同社は、税務面のメリットが大幅に減少する可能性があり、当初の事業・運用計画に多大な影響が及ぶとして、2026年2月6日に第1号案件の募集中止と「T-value」事業の一時休止を発表した。

物件概要

• 名称：T’s garden東池袋（旧T’s garden大塚）
• 所有者：トーセイ株式会社
• 取引日：2026年3月31日（信託財産引継）
• 信託受託者：ファースト信託株式会社（2025年10月31日信託設定／2026年3月31日信託終了）
• 所在地：東京都豊島区東池袋二丁目1-11
• 最寄駅：都電荒川線「向原」駅 徒歩2分／JR山手線「大塚」駅 徒歩5分
• 竣工：2009年8月
• 規模：地上12階（鉄筋コンクリート造）
• 用途：共同住宅
• 総戸数：43戸（1K：42戸／1DK：1戸）
• 面積：敷地面積 約59坪／延床面積 約368坪