持続的な地域価値の創出を支える──鹿児島銀行の不動産データ活用

株式会社鹿児島銀行は、鹿児島県を中心に九州南部の地域経済を支える地方銀行として、企業や個人の多様な成長を金融面から支援してきました。地域密着型の金融機関として、近年ではストラクチャードファイナンスや投資業務など、より専門性の高い領域に取り組み、金融高度化による地域課題解決に活用しています。

同行では、不動産ファイナンスを含む各種案件における調査・分析の精度向上と業務効率化を目的として、「estie レジリサーチ」および「estie J-REIT」を導入しています。限られた人員体制の中でも、不動産マーケットを多角的に把握し、共通の相場観を持って判断できる環境づくりを進めてきました。

estie提供サービスの導入により、業務や意思決定の現場ではどのような変化が生まれたのか。地域金融機関として、不動産データをどのように活用し、顧客や地域への価値提供につなげていこうとしているのか。本記事では、鹿児島銀行のご担当者に、導入の背景や活用状況、そして今後の展望についてお話を伺いました。

導入前の課題／導入を決定した背景

――導入以前は、業務においてどのような課題を感じていましたか？

鹿児島銀行の地域支援部 ファイナンスグループでは、ノンリコースローンを含む不動産ファイナンスに加え、再生可能エネルギー向けの案件やLBOローン、事業投資、LP出資など、幅広いファイナンス業務を少人数で担っています。不動産専業の担当者を置くのではなく、案件ベースで柔軟に対応する体制を取っている点は地銀ならではの特徴ですが、その一方で、限られた人員の中で不動産案件に対応する難しさもありました。

特に不動産案件では、流動性の観点から東京や大阪といった都市部の案件も多く存在します。九州の案件を中心に取り組みをしておりますが、どうしても九州の案件だけでは件数も限られ、知見習得に限界があります。九州エリアの案件であれば、これまでの取引実績や店舗網など、当行が持つ情報をもとに確からしさを一定程度検証できる一方で、都市部の案件も同様に、競合物件の調査や賃料水準の確認、市場全体の動向把握など、初期段階から多くの情報が求められます。導入前は、インターネット上の賃貸情報などを個別に確認しながら、必要な情報を一つひとつ拾い集める形となっており、調査には相応の時間と手間がかかり、インターネット上の断片的な情報だけでは十分とは言えない場合もありました。

――そうした中で、estieのサービス導入を決定した理由を教えてください。

大きな背景の一つは、人員の制約です。ファイナンスグループは10名程度の体制で運営しており、限られた人員の中で複数の案件を並行して検討していく必要がありました。そのため、調査や情報収集に多くの時間を割かれている状況を改善できるのであれば、投資として十分に見合うと判断しました。

また、estieのサービスは複数の情報ソースから不動産データを集約しており、個別に情報を探し回るのではなく、マーケット全体を俯瞰しながら確認できる点に魅力を感じました。九州エリアだけでなく、東京・大阪といった都市部の不動産マーケットについても、同じ目線で情報を把握できることは、地域外の案件を検討するうえで大きな安心材料でした。

さらに、行内で不動産を専門としない担当者が案件に関わる場合でも、定量的なデータをもとに説明できる点は重要でした。担当者間や審査部門とのコミュニケーションにおいて、共通の資料や共通の相場観を持つことで、議論や判断の質を高められると考え、estieの導入を決定しました。

導入による業務の変化と組織的効果

――導入後、業務にはどのような変化がありましたか？

「estie レジリサーチ」と「estie J-REIT」の導入によって、情報収集や初期調査にかかる負担が軽減されたと感じています。これまで個別に情報を集め、整理する必要があった調査工程を、同じ画面上でまとめて確認できるようになったことで、案件検討の初動にかかる時間が短縮されました。導入前は、情報収集に1日程度を要することもありましたが、現在では数分から十数分程度で必要な情報を把握できるようになり、調査や資料作成にかかる時間は大きく改善したと感じています。

特に、限られた人員体制の中で複数の案件を並行して扱うファイナンスグループにとって、調査に要する時間が圧縮されたことは大きな変化でした。案件ごとの検討において、より多角的な視点で分析を行えるようになり、検討内容の整理や資料作成も進めやすくなっています。

また、導入当初は個別案件の賃料確認を主な用途として想定していましたが、実際に使い始めてみると、単発の案件対応にとどまらず、市場全体の動きを把握するためのツールとしても活用できることが分かってきました。

――市場把握や分析の面で、導入による効果は感じられましたか？

estieによるレジデンスとJ-REITのデータを組み合わせて確認することで、個別案件だけでなく、よりマクロな視点から不動産市場を捉えられるようになった点は、大きな変化の一つです。例えば、一定期間における取得物件の傾向を整理することで、どの築年数帯の物件が多く取引されているのか、どのような方々が売買をするのかといった、市場の特徴を短時間で把握できるようになりました。

また、レジデンスと、オフィスやホテルといった居住を伴わないアセットを比較することで、取引傾向の違いが見えてきた点も印象的でした。こうした分析は、個別案件を点で見るだけでは把握しづらく、データをもとに時系列や全体像を確認できる環境が整ったことで、より明確に捉えられるようになったと感じています。

これにより、案件ごとの是非を判断する際にも、「物件単体の条件」だけでなく、「市場全体の中での位置づけ」という観点を踏まえた検討が可能になりました。分析結果は行内資料や検討資料にも活用され、判断の裏付けとして役立っています。

行内・対外コミュニケーションの変化

――行内でのコミュニケーションや説明の場面で変化はありましたか？

不動産案件に関する行内コミュニケーションが進めやすくなったと感じています。これまで不動産を専門としない担当者が案件に関わる場合、物件の前提条件や市場環境を説明するために、多くの補足や口頭での説明が必要になることがありました。

estieのデータを用いることで、賃料水準やマーケットの位置づけを定量的に示せるようになり、案件の前提条件を共通認識として持ちやすくなっています。特に、案件審査のやり取りにおいては、感覚的な説明に頼るのではなく、データをもとに議論できる点が大きな変化でした。

現在では、不動産案件が持ち込まれた際には、まずestieのデータを参照し、マーケット全体の状況や賃料水準を確認することが、自然な業務フローとして定着してきました。その結果、案件の論点整理や説明資料の作成が進めやすくなり、行内での意思疎通の質が高まっていると感じています。

――対外的な説明や顧客対応の場面では、どのように活用されていますか？

地銀の支援先には、AM会社や不動産事業者など、不動産に関する知見を持つ企業も多く含まれています。一方で、銀行側の担当者が必ずしも不動産分野を専門としているとは限らず、案件によっては専門外の担当者が対応せざるを得ないケースもあります。

そうした場面においても、estieのデータを活用することで、客観的な数値をもとに市場環境や物件の位置づけを説明できるようになりました。担当者自身の理解を深めるためのキャッチアップだけでなく、顧客に対する説明資料としても活用できる点は、大きなメリットだと感じています。定量的なデータを共通の土台として会話できることで、説明の納得感が高まり、対話の質向上にもつながっています。

今後のestie活用方針／地銀としての展望

――地域金融機関として、データ利活用の展望をどのように描いていますか？

鹿児島銀行では、estieを個別業務に閉じたツールではなく、不動産案件を検討する際に、市場を俯瞰するための情報源として、今後も活用していきたいと考えています。案件検討の初期段階で、相場感やマーケットの全体像を確認するための出発点として使える点に価値を感じています。

今後も、不動産ファイナンスや投資案件を検討する際には、個別案件の条件を見るだけでなく、市場全体の動向やその中での位置づけを踏まえた判断を行っていきたいと考えています。そのためにも、レジデンスやJ-REITといったデータを活用しながら、相場観を継続的にアップデートできる環境を維持していくことが重要だと捉えています。

当行が大切にしているのは、地域の実情に即した判断を行い、顧客や地域経済にとって持続的な価値を提供することです。そのためには、担当者個人の経験や感覚に依存するのではなく、共通のデータや視点をもとに議論し、判断できる体制を整えていく必要があると考えています。

そして、不動産分野への取り組みを量的に拡大していくというよりも、現在の取り組み水準を踏まえながら、一件一件の案件に丁寧に向き合っていくことを重視しています。その中で、estieのようなデータサービスを活用することで、より納得感のある判断や説明につなげていけると考えています。

また、地域のお客様にどのような形で価値を還元していけるかも重要なテーマです。鹿児島・宮崎といった地場エリアのみならず、幅広い地域のお客様に対して、例えばレジデンスデータから賃料のギャップが見えてきた場合には、「どのように改善していけるか」を一緒に考えていく。そうした対話型のソリューション提案につなげていくことが、地域金融機関としての役割であり、当行らしい取り組みだと考えています。

省力化や市場全体の把握といった導入効果を起点に、データをもとにした判断や対話、提案へとつなげていく。estieは、そのための基盤として、今後も活用していきたいと考えています。