estieのデータが支える、不動産価値の創出 ― SMFLみらいパートナーズの情報基盤整備

社会課題の解決に向けて、持続可能な価値創出に取り組むSMFLみらいパートナーズ株式会社。三井住友ファイナンス＆リース株式会社の戦略子会社として、不動産、環境などの領域で新しい価値を創出する同社は、不動産領域における物件の取得・開発型の事業も強化しています。

その中で、マーケット相場を的確に把握し、より確度の高い意思決定を支える手段として導入されたのがestieです。不動産の取得・開発時に必要な相場感をデータで補完することで、属人的だった判断をより再現性のあるプロセスへと転換。SMFLみらいパートナーズ様の不動産領域におけるDX推進の一翼を担う存在として、estieの活用が広がっています。

この度、同社事業統括部の甲斐様、不動産アセットファイナンス部の簗場様、不動産開発事業部の鈴木様にインタビューさせていただき、それぞれの立場から見た導入背景と活用効果について詳しく伺いました。 

estie導入前はどのような課題がありましたか？ 

マーケットに関する情報不足と非効率な情報収集 

当初は、自社で不動産を開発・保有する取り組みが本格化し始めたばかりの段階で、競合やマーケットに関する情報の蓄積は十分とは言えない状況でした。ベテラン社員が個々に培ってきた知見はあるものの、それが属人化しており、組織全体で共有・再現できる状態にはなっていなかったという課題もありました。そのため、各エリアにおける賃料相場や、テナントがどのような基準でビルを選ぶのかといった実務的な感覚を掴むのが難しく、判断に必要な情報が不足しているという課題を感じていました。

特に主要都市以外のエリアでは、立地やスペックによって賃料にどのような影響が出るのかを定量的に把握するのが困難で、エリア特性と相場水準の関係性を体系的に捉えることができずにいました。

また、どのようなオフィスであれば市場で選ばれやすく、適正な賃料水準が実現できるかといった「理想のオフィス像」を描くには、マーケット感覚を持つだけでなく、エリアごとの市場特性や地域のニーズを加味しつつ、働き方やオフィスに求められる価値の変化を見越した判断が求められます。しかし、その裏付けとなる情報が不足している状況では、プロジェクトマネジメントを担う担当者と共通認識を持ちながら開発方針を固めていくことが難しく、結果として、エリア選定や仕様検討の段階で自信を持った意思決定がしづらい場面もありました。 

限られたリソースで多数の案件に対応する難しさ 

私たちが携わっている業務では、短期間で多くの案件を見極める必要がある一方で、部署としてのリソースには限りがあります。加えて、担当者によって経験やスキルのばらつきがあるため、ベテランであれば感覚的に判断できるようなことも、若手や経験の浅いメンバーにとっては大きな負荷となっていました。

特に従来から行っている不動産ファイナンスの分野では、「この立地・このスペックであればどれくらいの賃料が見込めるか」「競合となる物件はどういったものか」といった具体的な視点が求められますが、こうした情報を一から収集・整理しようとすると膨大な時間がかかってしまいます。加えて、これまでの情報収集は担当者の人脈の広さに依存する部分が大きく、それによって得られる情報の範囲や精度にも差が生じており、再現性や正確性に課題を感じていました。

そうしたなかで、属人的な判断に頼らず、限られたリソースでも正確かつスピーディーに案件を見極めるための仕組みが必要だと、私たち自身が強く感じるようになっていきました。 

導入するに至った背景や選定の決め手を教えてください。 

グループ内での活用事例が導入のきっかけ 

estieを知るきっかけとなったのは、グループ会社であるケネディクス株式会社での先行導入でした。出向していた社員を通じてSMFLみらいパートナーズにも紹介がありました。

当時はちょうど、自社で不動産を開発・保有する取り組みが本格化し始めたタイミングでもあり、「このエリアではどのくらいの賃料が見込めるのか」「開発計画は本当に採算に合うのか」といった問いに、定量的な裏付けに基づく確かな根拠をもって答えられる体制づくりが求められていました。そうしたなかで、estieのサービスがまさにそのニーズにマッチするものであると認識され、不動産開発事業部での導入が進みました。

また、同時期に、不動産ファンドに対して融資を行う不動産アセットファイナンス部でも、導入の必要性が高まっていました。年間数百件にのぼる案件が寄せられ、オフィスビルだけでも年間50件前後の検討が必要とされるなか、限られた人員で案件の見極めを行うには、賃料水準や空室率、競合状況といった情報を効率的に把握できる仕組みが不可欠でした。そうした背景から、不動産開発事業部と並行して不動産アセットファイナンス部でも導入が進められました。

ケネディクスでの実績が安心材料となったことに加え、自社の業務ニーズと高い親和性があったことが、導入を後押ししました。 

データの網羅性と検索性の高さが決め手に 

導入の決め手となったのは、募集賃料データのリアルタイム更新に加え、エリア・築年・基準階面積など複数の条件を組み合わせて検索できる柔軟性や、テナント情報や管理会社情報など意思決定に必要な情報が網羅的に揃っている点です。特に「このビルに誰が入っているのか」「近隣の競合はどこか」といった情報に即座にアクセスできるようになったことで、社内外とのコミュニケーションもよりスムーズになりました。以前は、仲介会社に個別に問い合わせて情報を得る必要があり、早くても1日、状況によっては2〜3日かかることもありました。複数の競合物件を同時に確認するのも難しく、資料作成のために表計算ソフトで手作業による一覧を作ることも多々ありました。

estieを導入してからは、必要な条件を自分たちで設定し、エリアや築年、徒歩分数、基準階面積などの情報を簡単に絞り込めるようになりました。数クリックで競合事例を一覧化できるようになり、情報収集から比較検討までのスピードは格段に上がりました。テナント情報を含め、検討初期に必要な材料を短時間で揃えられるようになったのは大きな変化です。

これまでのように仲介会社に確認するスタイルに加えて、自社内で完結できる手段が加わったことで、業務の進行速度や判断材料の整理において、明らかな効率化を感じています。

実際の活用シーンや、導入後の変化について教えてください。 

開発プロジェクトの起点としての情報活用 

不動産開発事業部では、新たなプロジェクトの立ち上げ段階において、対象エリアの賃料水準や競合状況を把握するためにestieを活用しています。たとえば、「駅徒歩5分以内」「基準階100坪以上」といった条件を設定して検索することで、近隣の類似ビルを一覧化し、それぞれの賃料帯や入居テナントの情報を効率的に確認できるようになりました。私たちは、プロジェクトマネジメントを担う担当者とともに、どのような立地・仕様のオフィスビルがマーケットに求められているのか、また、高い賃料を正当化できるのか、という観点からも検討に関わっています。そうした役割を担う上で、マーケット相場に対する精度の高い理解を持っておくことは非常に重要であり、estieの存在は日々の業務における下支えとなっています。

以前はこうした情報を得るために、仲介会社へのヒアリングや現地調査などに時間をかける必要がありましたが、導入後は調査にかかる初期コストが大幅に下がり、短時間で検討の方向性を定められるようになりました。

若手メンバーの育成支援にも寄与 

若手メンバーに対しては、出張や視察の際に「このエリアに行くならこのビルは見ておくべき」といった視点を共有するなど、現場を通じた学びの機会を意識的に設けています。そのなかで、部内で共有している物件リストの作成にestieの情報を参考にするケースも増えており、日常的な業務のなかでマーケット理解を深めるツールとして活用が広がりつつあります。

融資判断を支えるデータ基盤として 

不動産アセットファイナンス部では、オフィス物件に対する融資検討の際に、賃料水準や空室率、競合状況などを重要な判断材料としています。こうした判断を支えるツールとして、「estie マーケット調査」および「estie J-REIT」を活用しています。

以前は、競合事例を一覧化したり、周辺物件を比較検討するための資料をExcelで手作業で作成していましたが、現在は「estie マーケット調査」の検索機能を活用することで、これらの資料を数クリックで出力できるようになりました。また、エリアごとのJ-REIT物件データやキャップレートの水準なども、「estie J-REIT」を通じて迅速に把握できるようになり、より客観性のある判断材料の取得が可能になっています。その結果、社内向けの稟議資料や提案資料を短時間で作成できるようになり、案件検討のスピードが明確に向上しています。

加えて、事前に相場感をインプットできる環境が整ったことで、経験が浅いメンバーであっても一定の質を担保しながら検討を進められるようになった点も、大きな効果のひとつだと感じています。 

今後、estieに期待していることは何でしょうか？ 

精度の高い賃料把握に向けたさらなる機能拡充を期待 

私たちがプロジェクトの初期段階で重視しているのは、賃料帯の分布やエリアごとの市場感覚をできるだけ客観的なデータとして把握することです。事業計画を立てる際には「どの程度の賃料水準までが、市場で現実的に見込めるのか」といった視点が、収支シミュレーションやリスク判断に直結します。建設費の高騰や市況の変動といった不確定要素が大きい中で、マーケットの許容レンジを把握することの重要性は今後さらに高まっていくと感じています。たとえば、過去の募集実績や近接エリアでの事例をもとに、一定のレンジ感をもって検討を進められることで、ファイナンス面や開発の仕様判断にも現実的な前提を置くことが可能になります。

そうした観点で、賃料データの精度や更新頻度がさらに高まっていくことに、大きな期待を寄せています。 

若手育成への応用と、視野拡大のきっかけとして 

若手メンバーの育成という観点では、estieをより積極的に活用していく余地があると感じています。現時点では、どうしても自分が担当しているプロジェクトのエリアや物件だけに目が向きがちですが、「このエリアの主要ビルはどこか」「代表的なスペックはどうなっているか」といった視点でデータを見ていくことは、視野を広げる大きなきっかけになります。現場では、地図を出力して「このビルは見ておこう」と回るような指導も行っており、そこにestieの情報を組み合わせることで、机上と現地の理解を繋ぐ効果が期待できます。若手が自ら条件を絞って検索し、仮説を立てながら物件を調べていくプロセスそのものが、成長の土台になると感じています。

J-REITデータの活用や、分析機能との連携も視野に 

私たちの会社には、データ分析を専門とする社内チームもあるため、「estie J-REIT」のデータや分析機能についてもより高度に活用していきたいと考えています。社内の専門チームとestieの分析チームを組み合わせることで、自社の業務高度化だけでなく、将来的には業界全体にとって有益な知見の発信にもつなげられる可能性があると感じています。 

estieとSMFLみらいパートナーズが描くこれからの関係性 

「未来を見据えた事業」に、データという基盤で伴走する 

SMFLみらいパートナーズ様は、不動産を通じて社会と経済の両面で価値を生み出す事業に挑まれています。特に、開発・賃貸・アセットファイナンスといった多様な部署がそれぞれの立場で不動産に関与されているという点は、estieとしても非常に関心を持っている特徴のひとつです。こうした横断的な業務のなかで、用途ごとに最適な形でご活用いただけていることをとても嬉しく思っています。今後は、部署を超えて情報が連携されるような“共通言語としてのデータ”の整備を、より強力に支援していきたいと考えています。

また、社内に分析チームを有するSMFLみらいパートナーズ様とだからこそ、データの読み解きや外部発信といった観点でも、単なる業務支援を超えた共創的な連携が可能だと感じています。

どのような未来にも柔軟に対応できる情報基盤であるために、SMFLみらいパートナーズ様との対話を重ねながら、データの力で事業と社会を前進させていけるよう、これからも伴走してまいります。