東京の現状

近年はオフィスビル需要が高まり、優れた機能設備を持つビルが多く建設がされました。東日本大震災の影響もあり、防災への懸念も高まって都心のオフィスビルは需要が高く満室の状態が続いていました。

しかし新型コロナウイルス感染拡大の影響で、在宅勤務が増えてくるとオフィスの退去が増えています。

空室率は物件の賃料を決める大切な指標となるので、空室率が上がると賃料も下がります。実際に東京ビジネス地区の平均空室率は、コロナ感染拡大以降一貫して上昇していますが、反対に平均賃料は下落の一途をたどっています。

今までの東京のオフィストレンド3つ

今までの東京のオフィスは大きく3つのトレンドがありました。

それらのトレンドが流行した理由は、多くの部門を抱える企業の従業員同士が、部署を超えて顔を合わせたリアルコミュニケーションを重視する傾向にあったため、提供するテナント側もそれらの需要に合うようなオフィスビルの立地やフロア構造を考慮していたからです。

以下でそれぞれのトレンドをみていきます。

1：大きいワンフロア

面積が大きいワンフロアを必要とする理由としては、多くの企業が業績の拡大により、ワーカー数を増やしたり、業務部署を増やしたいということがありました。そのためこれまでは、大きいワンフロアの需要は増加傾向にありました。

ワンフロアが広いと部署やワーカーが多くても、ワンフロアの中でコミュニケーションが円滑にできるため、コスト削減ができるメリットもあります。

2：生産性を上げるサードプレイス

サードプレイスとは自宅とも職場とも違った個人が心地よく働くことができる3つ目の場所という意味です。

オフィス内部にフリーアドレススペースやとオープンミーティングスペース、託児スペース付きオフィス、カフェなどを設置して、誰もが自由に交流し情報交換できる場所や、心地よく過ごせるような環境を構築していました。

これは、そこで働く人たちの生産性を挙げることを目的としています。

3：駅が近い

今までのオフィスの立地は会社からの駅が近いことが重要視されていました。公共交通機関が充実していれば、顧客が来訪しやすいですし、社員の通勤も楽になるからです。

そうしたことからオフィスの選択は最寄駅から徒歩何分なのか、その距離が短ければ、短いほど好まれてきました。

東京のオフィス事情3選

これまで東京のオフィス市場の需要は堅調に推移してきていました。

しかし新型コロナウイルスの感染拡大が、景気に影響を及ぼしはじめました。オフィスの需要は景気と連動することが多く、景気が後退すると事業縮小やコスト削減等のためにオフィスの縮小や返却が増えてきます。

現在の東京のオフィス事情をみていきましょう。

1：空室率が上がっている

現在の東京のオフィス事情をみてみると、空室率が増えており今までのオフィスのトレンドが変わりつつあります。

近年進められてきた働き方改革や今回のコロナ禍によって、今後ますますテレワークや在宅勤務が進んでいくとみられ、新型コロナの感染が止まらなければ営業悪化によりオフィスを解約する企業も増えていくと思われます。

2：シェアオフィスが増加している

近年、働き方の多様性が広がりを見せる中、日本だけでなく海外においてもシェアオフィス市場が拡大しています。

その背景には5GやIOTなどインターネット技術がますます進化し、オフィスにいなければできない仕事が減ったことにあります。

また、女性の社会進出が増え、子育てしながらでも仕事ができる環境が必要になったこと、不動産の有効活用として、空き家や空き店舗の再生で地域活性化につながることなどが挙げられます。

オフィスと思えないおしゃれな内装であったり、凝ったインテリア家具を配置したり、作業へのモチベーションを高める様々な工夫が施されています。

3：大規模なビルの開発は継続している

東京では大規模なオフィスビルは継続的に建設中です。虎ノ門ヒルズ駅や高輪ゲートウェイ駅などの新駅周辺では大型の開発プロジェクトが進行中です。

再開発で建設されるビルは非常時における事業継続性と平常時の環境対策に焦点が当てられています。

自然光が入る構造にしたり、LED照明、太陽光発電を取り入れるなど節電・省エネを目指し、非常用発電設備や免震構造導入で災害時に強いことなどのニーズの高まりに沿ったものになっています。

東京の推定成約賃料

オフィスビル市況調査によると、2021年2月時点で東京の推定成約賃料の相場は坪単価で2万2,983円となっていて、都内各エリア共ここ数か月下落傾向が続いています。

空室率も上昇しており、コロナ禍での業績の悪化や、テレワークをはじめとする働き方が多様化する中、コスト削減に各企業が舵を切っていると思われ、オフィスのあり方が変わってきているようです。

出典：全国6大都市圏　オフィスビル市況調査｜ビルディンググループ
参照：http://www.building.co.jp/wp-content/uploads/2021/02/MarketConditions_Zenkoku202102.pdf

今後の東京のオフィス事情

今後は今までのオフィスのトレンドが、どんどん変化していくと思われます。

働き方は多様化が進み、通信環境や人工知能などのハイテク技術は今後ますます発達して、未来のオフィスのあり方にも多大な影響を及ぼすでしょう。

これから東京のオフィス事情はどのようになっていくのか考えてみましょう。

ソーシャルディスタンスを保つ

今後の東京のオフィス事情はコロナ禍が終息した後も、ソーシャルディスタンスを保つことが当たり前になると考えられます。

そのため、オフィス内に個室を作ったり、デスクレイアウトによって従業員が密にならないようにしたり、デスク間にパーティションや飛沫防止用のパネルを設置するなどの対策が取られるようになるでしょう。

テレワークを併用

シェアオフィスやコワーキングスペースの利用によるテレワークの併用も今後さらに進んでくると思われます。これらのオフィス分散化により、社員同士のコミュニケーションの取り方も重要になってきます。

チャットやビデオ会議システムを利用する機会も増え、リモートワークに不慣れな従業員にもこれらのコミュニケーションツールの使い方を教えられるフォロー体制づくりも必要です。

また社員へ目が届きにくくなることから、仕事の進み具合や会社への貢献度を確認するための評価基準や目標設定を明確にすることも大事になってきます。

東京のオフィス事情を参考に移転を検討しよう！

東京のオフィスの現状は、コロナ禍の終息が見えない状況の中でも、大型オフィス物件の開発は続いていますが、テレワークの浸透によって空室率は上がり、賃料は下落傾向にあります。

オフィスのトレンドも徐々に変わりつつあります。

以前のように出社したオフィスの中でいかに心地よく勤務して生産性を上げるかということよりも、オフィスに出社しない中で、いかに社員同士のコミュニケーションを増やし生産性を上げて業績を伸ばすかが今後のカギとなります。

シェアオフィスは各企業が力を入れており、そのためのインフラ設備も充実してきています。これらをうまく活用してより働きやすい環境を整えるためにオフィスの移転も検討してみる必要がありそうです。