ビルテナントの坪単価の相場が上がるときとは?坪単価の意味も解説

平井 瑛(Ei Hirai)

目次

  1. 坪単価とは?
  2. ビルテナントの坪単価の相場はどんな時に上がる?
  3. テナントの坪単価の「共益費込み」に注意
  4. 坪単価を比較して最適なテナントの選択につなげよう

坪単価とは?

坪単価とは、一般的に1坪あたりの建築費のことです。建物の本体価格を延床面積で割ったもので、家を建てるときの一般的な金額の目安になっています。


ただし、ビルのテナントにおける坪単価は、1坪あたりの賃料のことを指します。1坪は約3.3㎡で畳2枚分の広さになります。

ビルのテナントでは「1坪あたりの賃料」のこと

ビルのテナントを借りるときの坪単価は、1坪あたりの賃料のことです。例えば、坪単価1万円で10坪のテナントを借りる場合、賃料は月10万円になります。


坪単価を決めるのは、主に土地の値段です。例えば、東京都内であれば丸の内や大手町、銀座、六本木など都心部の坪単価の相場は高くなります。逆に郊外に行くほど、都心部に比べて基本的に坪単価の相場は下がります。

ビルのグレードの指標

坪単価は、テナントが入っているビルのグレードの指標になっています。坪単価が高い場合はグレードが高いテナントだと言えます。


例えば、坪単価1万円で広さが40坪のテナントと坪単価2万円で広さ20坪のテナントがあった場合、どちらも賃料は40万円ですが、前者は広く割安感のある物件、後者は狭いけれどグレードの高い物件と言えます。


坪数の違うテナントを比較するとき、賃料だけではそのテナントがどのくらいのグレートか分かりません。坪単価を見ることで、テナントのグレードを知ることができます。

ビルテナントの坪単価の相場はどんな時に上がる?

坪単価を決める主な要素はそのエリアの土地代ですが、必ずしも土地代だけで坪単価が決まるわけではありません。


同じエリア内でも、一部の地域だけ坪単価の相場が高い場合があります。坪単価の相場を上げる理由をご紹介します。

供給が不足するときに坪単価の相場は上がる

坪単価の相場が上がるのは、エリア内にある物件の需要に対して供給が不足しているときです。


あるエリアのテナントのほとんどが満室でたまに空きが出てもすぐに借り手がつくような状況であれば、オーナーは少々賃料が高くても借り手がつくと考え、賃料の値上げを考えます。そうやって賃料が上がる物件が増えると、坪単価の相場も上がります。


需要が高まる例として、最新の大型ビルが建てられたときが挙げられます。最新の大型ビルが建てられると、大手の企業がそのビルや周辺のビルに集まりやすくなります。その結果、エリア全体の需要が増えテナントの供給が不足します。


また、オリンピックの開催が決まったときには、選手村予定地の周辺マンションを購入する人が増え、住む人が増えた結果オフィスの需要も高まりました。

リフォームや貸主変更で坪単価の相場が上がることも

供給不足という理由以外で坪単価が上がるのは、物件をリフォームしたとき、ビルのオーナーが変わったときなどがあります。


物件をリフォームすると、リフォームにお金をかけ内装を新しくした分、貸主は儲けたいと考え、値上がりしやすいです。しかし、値上げした結果空室が埋まらずリフォーム前と同じ値段になる、ということもあるので一概に値上がりするとも言い切れません。


また、ビルのオーナーが変わったときには、新しいオーナーが賃料を変更することがあるので、値下がりする可能性も値上げする可能性もあります。また、元の坪単価と変わらない場合もあります。

テナントの坪単価の「共益費込み」に注意

テナントを探すとき、坪単価の表示に共益費を含める場合と含めない場合があります。共益費とは、エレベーターや共用トイレ、廊下やエントランスの外灯など、共用で使われる設備にかかる費用のことです。


例えば、「坪単価(共益費込み) ¥12,000(内、共益費 ¥2,000)」という表示であれば、坪単価は1万円、共益費が2千円となります。


賃料の交渉をする際、共益費は値下げできない場合がほとんどです。賃料の値下げを交渉するときは、共益費は別のものとして考えましょう。

保証金に共益費は含まれない

坪単価に共益費を含めて表示している場合、注意すべきなのは、初期費用に掛かる保証金の考え方です。


保証金を計算するとき、共益費は含みません。例えば、坪単価が1万円(共益費2千円込み)の物件の場合、初期費用に掛かる保証金は坪単価から共益費を引いた8千円/坪になります。


この物件の広さが20坪で保証金が賃料10ヶ月分であれば、坪単価8千円×20坪×保証金10ヶ月分=160万円が保証金として必要になります。間違えて共益費込みの金額で計算しないよう注意しましょう。


上記のことから、共益費の割合が高い物件は、初期費用が安く抑えられると言えます。

坪単価を比較して最適なテナントの選択につなげよう

坪単価とは、1坪あたりの賃料のことです。


坪単価はビルのグレードを表しているものです。広さや賃料が違う物件を比較する際に、坪単価を見ることでグレードや割安感がわかりやすくなります。


また、坪単価は初期費用にも関係します。坪単価についての知識が無いと、想定外に初期費用が掛かった、というトラブルが起こる可能性もあります。


坪単価を知り上手に比較して、最適なテナントを選択しましょう。

監修

執筆者
平井 瑛(Ei Hirai)
経歴
東京大学経済学部卒業後、三菱地所入社。三菱地所の海外事業、オフィスビル賃貸営業を経て、2018年12月にestieを共同創業。 estieでは代表取締役として不動産業界に関わる深い知識から様々なサービス開発に関わる。趣味は靴磨きで、社員の靴までも磨く。 【執筆】『ビジネスイノベーションスペースの新たな潮流とその経済価値』(一般財団法人日本不動産研究所 不動産研究第61巻第1号 特集;シェアリングエコノミーと不動産市場)
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