賃貸オフィスの審査が通らないケースとは?通らない理由10選と通すコツを解説!

平井 瑛(Ei Hirai)

目次

  1. 賃貸オフィスの審査が通らないケースとは?
  2. 賃貸オフィスの審査基準
  3. 賃貸オフィスの審査が通らない理由10選
  4. 賃貸オフィスの審査を通すポイント6つ
  5. 審査に通らないポイントを押さえてスムーズに手続きをしよう

賃貸オフィスの審査が通らないケースとは?

家やマンションなどの住居物件を賃貸する時と同様に、オフィスを賃貸するケースにおいても審査があります。この審査に通らなければオフィスを借りることはできません。


それでは、どのような場合に審査が通らないということになってしまうのでしょうか。以下に説明します。

賃貸オフィスの審査基準

オフィスを賃貸する時の審査基準にはどのようなものがあるのでしょうか。住居とは異なるオフィスならではの基準もありますが、住居の場合と同じような基準もあります。


オフィスの審査基準に関しては不動産管理会社などによって基準が設定されていますので、物件によって異なるケースも多く、以下に挙げた基準をクリアすれば確実に賃貸が可能であるというものではないことに留意してください。

賃貸オフィスの審査が通らない理由10選

オフィスを賃貸する時の審査(賃貸の審査、賃貸審査)に通らない場合には、そこに何らかの理由があるはずです。


そのままにしておくと他のオフィス物件を賃貸しようと思ってもまた審査通らない可能性があります。


したがって、審査に落ちたら以下のような原因に該当するかどうかを考えて対策を実行する必要があるでしょう。

賃貸オフィスの審査が通らない理由1:資本金が少ない

賃貸オフィスの審査が通らない理由としては会社の資本金が少ないということが挙げられます。


法律上は資本金が1円でも会社を作ることは可能ですが、一般的には、300万円以上資本金があった方が貸主としては安心でしょう。


したがって、基本金が少ない会社は資本金を増やすようにした方がオフィスを借りやすくなると考えられています。

賃貸オフィスの審査が通らない理由2:債務超過である

会社が債務超過の場合はオフィス賃貸の審査がかなり厳しくなると考えられます。会社が債務超過であれば、基本的に審査は通らないものと思っていてください。


ただし、保証会社の保証が付けられればOKとなるケースもありますので(保証料は別途必要になります)検討してみてください。

賃貸オフィスの審査が通らない理由3:個人の収入が基準を満たしていない

一般的には、「個人の年収がオフィス賃料の36倍以上」という条件を充足していない場合には審査が通らないことが多いでしょう。


これは、年収に比べてあまりにも高い賃料を払い続けることは困難であると考えられるからです。

連帯保証人の収入が基準を満たしていない

連帯保証人がいる場合には、個人の場合と同様に、連帯保証人の年収が賃料の36倍という条件を満たしているかどうかも確認する必要があります。


ただし、オフィスの場合は賃料が100万円、200万円、などのケースもあり、そうした基準では借りられる人がいなくなってしまう可能性もあるので、相当に収入が少ないケースを除けば審査はパスすることもあるでしょう。

賃貸オフィスの審査が通らない理由4:役員報酬が少ない

会社には利益が出ているにもかかわらず、支払っている役員報酬が極端に少ない場合(例えば、年収で100万円以下)に審査は厳しくなるものと考えられます。


役員報酬を支払うと会社が赤字になってしまうようなケースでは、オフィス賃貸の審査は通らないことが予想されます。

賃貸オフィスの審査が通らない理由5:業種不明な商売である

業種によってはオフィス賃貸の審査が通らない可能性があります。


具体的には、水商売(アダルト業)、貸金業、などを挙げることができます。また、何をしているのかよくわからない会社も敬遠されがちです。


上記のような業種は借りることができない、というわけではありませんが、保証会社を付けたり、敷金を積み増したりして対応しているケースもあるようです。

賃貸オフィスの審査が通らない理由6:個人で開業したばかり

個人で開業したばかり(おおむね3年以内)の場合にはオフィス賃貸の審査は通らない可能性があります。


しかしながら、前職でしっかりとした経験を積んでいたり、保証会社を用意したりすれば、審査を通る可能性もあり得ます。

賃貸オフィスの審査が通らない理由7:期日より提出物が遅れたとき

オフィスを借りる場合には、個人であれ法人であれ、入居審査に必要な書類を提出しなければなりません。


提出期限までに必要書類を提出できなかった場合には、審査に通らなくなってしまう可能性があります。やむを得ない理由で必要書類の提出が遅れてしまうような場合には、提出が遅れる理由と、いつになれば提出できるのかを相手に説明することが必要です。


いくら相手に説明したからといって審査に影響がないとは言えませんし、極力早めに必要書類を準備しておくことをおすすめします。

賃貸オフィスの審査が通らない理由8:法人で開業したばかり

法人で開業して間もないケース(おおむね開業後1年以内)もオフィスの賃貸の審査に通らない可能性があります。


開業後1年未満であれば決算書類も揃っていないので、事業計画書や法人用の銀行通帳の写し(会社の運営資金を確認するため)などの提出が必要になることがありますが、事業の将来性や流動性(保有資金)の大きさなどから審査されることになるでしょう。

賃貸オフィスの審査が通らない理由9:極端な条件交渉をしてしまった

オフィスを借りる際に、敷金を大きく値切ったり、フリーレント期間をとても長い期間要求したり、といった極端な条件を提示すると最終的な審査に通らなくなってしまう可能性があります。


物件オーナーや管理会社の心証を害してしまうような、度を越えた交渉や要求をしてしまうと、今後の長い付き合いを考えた場合にこういう人とは付き合いたくない、と思われてしまっては厳しい審査結果になってしまうでしょう。

賃貸オフィスの審査が通らない理由10:オーナーの好みで左右される傾向がある

オフィスに限らず不動産物件はオーナーのものです。したがって、明確な理由はなくてもオーナーの意向一つで審査結果はどうにでもなってしまいます。


オーナーの好みで審査結果が左右されるような場合の対策は難しいですし、妙案があるわけでもないので、これまでに述べた賃貸オフィスの審査に通らない理由を十分に踏まえて対策をとることがまずは重要でしょう。


それでも審査に通らなかった場合には、そのオフィス物件のことはきっぱりと諦めて、次の物件にトライすることが大切です。

賃貸オフィスの審査を通すポイント6つ

これまでは賃貸オフィスの審査に通らない理由について説明してきましたが、賃貸オフィスの審査を通すためにはどのようなポイントが重要になるのでしょうか。


以下に、賃貸オフィスの審査をパスするために大切な主なポイントを6つほど解説します。

賃貸オフィスの審査を通すポイント1:企業の信頼度を上げる

賃貸オフィスの審査を通すためには自社(企業)の信用度を高めることが必要になります。


企業の信用度といっても様々な尺度や判定方法がありますが、民間の信用調査会社(帝国データバンクや東京商工リサーチなど)による信用調査を参考にするケースが多いようです。


対象企業の、事業内容、業績、保有資産、設立年数、といったいくつかの項目を点数化して評価点数をつける形式の信用調査が一般的です。


つまり、怪しげな事業には手を出さず、企業業績を向上させるように努めて、良質な保有資産を増やす、といった方策により企業信用度は向上するものと考えられます。

賃貸オフィスの審査を通すポイント2:審査の必要性を考える

不動産屋の立場からすれば、入居してもらわなければ賃貸収入は発生しないので、基本的には「入居して欲しい」と考えているケースが多いのではないでしょうか。


しかしながら、入居はしてもらったけれども賃貸料を払ってもらえない、近所の会社に騒音などで迷惑をかけている、高い家賃の支払いが理由で会社が潰れてしまった、などの好ましくない入居者に入ってもらうと不動産屋としても困ることになります。


したがって、この人・会社に入居してもらっても問題は発生しないだろうか、ということを事前に確認するために賃貸オフィスの審査というものが必要です。


一義的にはオーナーや不動産会社のために審査は必要ですが、前述したように近所の入居者や入居者本人にとっても審査は必要である、と考えられています。

賃貸オフィスの審査を通すポイント3:サポートがしっかりしている仲介業者を選ぶ

一方で、どのような不動産会社・仲介業者と付き合うか、ということも審査を通すうえで重要です。


賃貸オフィスのオーナーと親密な関係を構築しているような不動産会社・仲介業者であれば、入居審査が通りやすいのみならず、交渉における手厚いサポートも期待できるでしょう。


住居の賃貸物件を探す場合と同様に、いかに親身になって賃貸オフィスを探している人の話を聞いてくれるか、という点が不動産会社・仲介業者を選ぶポイントです。

賃貸オフィスの審査を通すポイント4:審査基準の傾向を調べておく

賃貸オフィスの審査を通すためには不動産会社・仲介業者の審査基準の傾向を前もって調べておくことも大切です。


例えば、特定の地域の賃貸オフィスにはめっぽう強く審査も通りやすい、保証会社さえ付けられればほぼ審査は通る、といった不動産会社・仲介業者の審査基準にどういった傾向があるのかをネットの口コミを確認します。


また、実際に依頼した会社にヒアリングするなどして、調べておくと自分(自社)が入りたい物件に強い不動産会社・仲介業者を選ぶことが可能になるでしょう。

賃貸オフィスの審査を通すポイント5:万が一を考えて候補を考えておく

賃貸オフィスを探す際には複数の不動産会社・仲介業者に当たってみることが重要です。なぜならば、業者によっては入居条件が多少異なるケースもありますし、複数の業者の中から一番信頼がおけそうな会社を選ぶためです。


また、申し込んだオフィス物件の入居を断られたり、先に決めてしまった会社があってタッチの差で物件がなくなってしまったりすることもありますので、別の候補先も考えておくことが大切になります。


人気のあるオフィス物件の場合、興味を持つ人や会社はたくさんありますので、次善の策として、別の候補先も検討しておくことをおすすめします。

賃貸オフィスの審査を通すポイント6:必要書類をきちんと準備しておく

賃貸オフィスの審査に必要な書類は、不動産会社・仲介業者から事前に何をいつまでに提出するべきか連絡があるでしょう。


この時点で必要書類が不足していたり、提出期限に間に合わなかったりすると、印象はかなり悪くなってしまいますし、審査にも影響が出かねません。


したがって、必要書類はあらかじめしっかりと準備しておくことが重要です。

審査に通らないポイントを押さえてスムーズに手続きをしよう

これまで説明してきたように、賃貸オフィスの審査に通らない場合には何かしら通らない理由があるものと考えられます。


したがって、その審査に通らない理由への対策を実施して、同様に審査が通るポイントに合致するように努めることが重要です。

監修

執筆者
平井 瑛(Ei Hirai)
経歴
東京大学経済学部卒業後、三菱地所入社。三菱地所の海外事業、オフィスビル賃貸営業を経て、2018年12月にestieを共同創業。 estieでは代表取締役として不動産業界に関わる深い知識から様々なサービス開発に関わる。趣味は靴磨きで、社員の靴までも磨く。 【執筆】『ビジネスイノベーションスペースの新たな潮流とその経済価値』(一般財団法人日本不動産研究所 不動産研究第61巻第1号 特集;シェアリングエコノミーと不動産市場)
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