オフィスの坪単価が異なる理由6つ|オフィスを探す際のポイント4つも紹介

平井 瑛(Ei Hirai)

目次

  1. 坪単価とは?
  2. オフィスの坪単価が異なる理由6つ
  3. オフィスを探す際のポイント4つ
  4. オフィスの坪単価を把握しよう

坪単価とは?

賃貸オフィスにおける坪単価は、1坪あたりの賃料のことを指します。1坪は3.3㎡、畳2枚分の広さです。例えば、坪単価が10,000円で30坪の事務所を借りると、毎月の賃料は300,000円になります。


エリアごとに坪単価の相場は違いますが、一般的に、人気が高いエリアほど坪単価が高くなります。

坪単価からわかること

坪単価から、その物件のグレードを知ることができます。


例えば、毎月の賃料が300,000円の物件が2つあった時、1つは坪単価が1万円で広さが30坪のオフィス、もう1つは坪単価30,000円で10坪の広さのオフィスであれば、同じ賃料でもそれぞれのオフィスの価値は変わります。


この場合、前者は安くて広いオフィスであり、後者は狭くてもグレードの高いオフィスだと判断できます。


オフィスを選ぶ際には、安さや広さを優先するのか、あるいは高級感や利便性を優先するのか、企業によってそれぞれ選ぶ基準が違います。


そのため、坪単価を知ることで、賃料だけではわかりづらいオフィスの価値の違いについて知ることが可能になります。

オフィスの坪単価が異なる理由6つ

オフィスの坪単価が高くなる主な理由には、そのエリアの土地代があります。土地代が高いエリアの坪単価は、基本的に高くなります。例えば、地方よりも都内などの都心部の方が坪単価が全体的に高くなる傾向があります。


しかし、坪単価は土地代だけでは決まるわけではなく、坪単価を決める理由にはほかの要素が加わります。


ここでは、それらの理由を6つご紹介します。

1:人気のあるエリア

坪単価は、物件の需要が供給量を上回ると必然的に高くなります。そのため、同じ地域の中でも、何らかの理由があって人気が出ているエリアのオフィスは、坪単価が高くなる傾向があります。


例えば、同じ都内でも丸の内が坪単価が約40,000円近くになるのに対して、八王子は約10,000円~15,000円と、かなり違いがあります。これは、土地の値段だけでなくエリアとしての人気や需要が高いからです。


また、新しく大型オフィスビルができたエリアなどでは、新しいビルに大手企業が入居するだけでなく、その企業と取引のある企業が近くに移転をしてきます。


このように、物件の需要が急激に高まることで、坪単価も上昇します。

2:再開発されたエリア

再開発が進められているエリアは、基本的に土地代が高いです。そのため、坪単価も自然と高くなります。


都内であれば、再開発が続く渋谷駅の周辺や新橋や虎ノ門、赤坂、汐留などのエリアが挙げられます。

3:坪数

100坪を超える広い物件の場合、どちらかと言うと大手の不動産会社が取り扱っていることが多く、そのため坪単価が高くなる傾向があります。


逆に、坪数が10坪~30坪程度の小さめの物件の場合は、坪単価が安くなることが多いです。

4:駅からのアクセス

利便性が高いエリアは、人通りが多く人気も高いので、坪単価が高くなる傾向があります。


「駅から近い」など、アクセスの良いオフィスは坪単価が高くなる傾向があります。また、その最寄りの駅に複数の路線が通っている場合は、利便性の良さから、さらに坪単価が高くなります。

5:築年数

同じエリアの物件であっても、新しい物件は坪単価が高く、築年数が長くなると坪単価は下がっていきます。


特に、1981年以前に古い耐震基準に沿って建てられているビルの場合は、安全性が低くなるため坪単価がさらに下がる傾向があります。


逆に、今年または来年竣工の物件が多いエリアでは、エリア全体の坪単価の相場も高くなります。


出典:住宅・建築物の耐震化について|国土交通省
参照:https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr_000043.html

6:設備

同じエリアの物件でも、エレベーターがないなど、設備が整っていないオフィスは坪単価が下がります。


また、外装がおしゃれでデザイン性が高いオフィスビルなどは、通常のデザインのオフィスビルに比べて価値があると判断されやすく、坪単価も高くなる傾向があります。

オフィスを探す際のポイント4つ

先に触れたように、坪単価はオフィスを探す際の重要なポイントの1つです。しかし、坪単価だけがオフィスを選ぶ基準ではありません。


オフィスを探す際に重要なのは、「どのくらいの広さが必要なのか」「どのような場所にオフィスが必要なのか」ということです。その上で、オフィスにかかる費用を考えます。


坪単価は、あくまでエリアの相場を掴むための目安としましょう。


ここでは、オフィスを探す際に重要な、坪単価以外のポイントについてご紹介します。

1:オフィスの目的や広さを決める

オフィスを決める際に、もっとも重要なのが、オフィスの目的と広さです。


まず、オフィスを何人くらいで利用するのか、どのように利用するのかを決めておきましょう。なお、オフィスで働く人数だけでなく、業種によって必要な広さは変わります。


例えば、保険業や金融業など、取引先や顧客など来客が多い業種であれば、オフィスにはゆったりとした広さが求められます。逆に、情報通信業などパソコン上での作業で業務のほとんどを行える業種であれば、そこまで広いオフィスにする必要はありません。


このように、働く人数だけでなく、どのようにオフィスを使うのかによって、必要な広さが決まります。

2:希望のエリアを複数ピックアップする

ある程度オフィスに必要な広さが決まったら、希望のエリアを決めましょう。ここでは、エリアの候補を複数ピックアップしておきます。


従業員が通いやすい場所が良い、取引先の近くが良い、顧客が来訪しやすい場所が良いなど、企業によって重視する基準が違います。


なぜそのエリアが良いのか、選んだ理由をはっきりとさせておくことが重要です。

3:エリアの相場を把握する

エリアの候補が決まったら、候補に挙げたエリアの坪単価の相場を把握しましょう。


坪単価は10,000円~30,000円、場所によってはそれ以上と、エリアによって平均坪単価がかなり違ってきます。実際の相場と考えている予算が大きくかけ離れていると、条件に合った物件を見つけることは難しくなります。


エリアごとの坪単価を紹介しているサイトなどもあるので、それらで確認しましょう。

4:費用面を考慮する

オフィスの広さやエリアの候補が決まったら、費用面について考えましょう。候補に挙げたエリアの坪相場を見ると、必要な費用がだいたいわかります。


エリアの相場が予算より高い場合には、ほかのエリアの物件を検討してみるのも良いでしょう。


または、同じエリア内でもアクセス面やビルの設備、築年数などの条件を少し落として、坪単価の低い物件を探してみましょう。

オフィスの坪単価を把握しよう

坪単価は、物件のグレードを知る指標になります。


基本的に土地代が高いエリア、人気があるエリアの坪単価は高くなります。また、新しいビルや駅の近くなどアクセスが便利な物件でも坪単価は高くなる傾向にあります。


坪単価はオフィスを選ぶ際の重要な基準のひとつになります。オフィスの坪単価について把握し、希望のオフィスを見つけましょう。

監修

執筆者
平井 瑛(Ei Hirai)
経歴
東京大学経済学部卒業後、三菱地所入社。三菱地所の海外事業、オフィスビル賃貸営業を経て、2018年12月にestieを共同創業。 estieでは代表取締役として不動産業界に関わる深い知識から様々なサービス開発に関わる。趣味は靴磨きで、社員の靴までも磨く。 【執筆】『ビジネスイノベーションスペースの新たな潮流とその経済価値』(一般財団法人日本不動産研究所 不動産研究第61巻第1号 特集;シェアリングエコノミーと不動産市場)
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