ビルの低層階にオフィスを構えるメリット5つ|高層階のメリットもご紹介

田中 陸(Riku Tanaka)

目次

  1. 高層か低層どちらにオフィスを構える?
  2. ビルの低層階にオフィスを構えるメリット5つ
  3. ビルの低層階にオフィスを構えるデメリット4つ
  4. ビルの高層階にオフィスを構えるメリット3つ
  5. ビルの高層階にオフィスを構えるデメリット4つ
  6. ビルの低層にオフィスを構えるメリットを知ろう

高層か低層どちらにオフィスを構える?

オフィスを構えることができる建築物には、高層から低層まで様々な高さがあります。どの高さに構えても同じと考える方もいますが、実際に現れる事情には各高さで特有の良し悪しが出ると言われています。


高層と低層のメリット・デメリットを知る前に、まずは高層・低層とはどのくらいの高さを持つ建築物を指すのかを把握しておきましょう。以下に中層も含めて、その定義をご紹介していきます。

高層・中層・低層の定義

高層には、31m以上60m以下という明確な定義が存在します。しかし、中層と低層には明確な定義が存在していません。そのため、用途地域における低層住居専用地域の高さ限界を参考にします。


用途地域における低層住居専用地域の高さ限界は10~12mなので、低層は10m以上12m以下の建築物を指すことが多いです。中層は高層と低層の間をとって、12m以上31m以下を指すことが一般的です。

高層・低層それぞれのメリットを把握しましょう

オフィスを構える時には地域的な立地やコスト面に目が行きがちで、実際その点は重要な判断材料になります。しかし、オフィスを構える階層について考慮することも大事と言えます。なぜなら、高層には高層のメリット、低層には低層のメリットが存在するためです。


各自のメリット・デメリットはオフィスを利用する社員などに関わるものですので、それぞれにどのような良し悪しがあるのかは事前に把握しておきましょう。

ビルの低層階にオフィスを構えるメリット5つ

人が滞在する建築物は、高い階層の方が魅力的なイメージを持たれることも多いです。しかし、ビルの低層階にオフィスを構えることにもそれなりのメリットが存在します。


たとえば、移動のしやすさ・賃料の安さ・非常時における避難のしやすさ・オフィスまでの距離の短さ・外の様子が分かりやすいことが挙げられます。


以下に低層階オフィスのメリットをご紹介していきますので、低層階を選択することによるメリットが自身・自社に合うのかを確認しておきましょう。

1:移動がしやすい

オフィスをビルの低層階に構えるメリット1つ目は、移動がしやすいことです。階層があるビルでは基本的にエレベーターが設けられていますが、オフィスビルなど利用者が多いビルほど混雑する可能性があります。


特に、急ぎ足になりやすい出勤時・退勤時・昼休みなどには混雑しやすくなります。エレベーターが混雑したり、点検・故障で使えない状態になっていても、低層階であれば容易に移動することができます。

2:賃料が安い

オフィスをビルの低層階に構えるメリット2つ目は、賃料が安いことです。住宅マンションと同様、オフィスに使えるビルも階層が高い方が賃料が高額になる傾向があります。


低層階の方が比較的に賃料が安くなるため、経済的コスト面でのメリットが得られます。賃料は固定費として毎月決まってかかる出費になるため、可能な範囲で低減できることは企業・会社にとって大きなメリットになると言えます。

3:非常時に避難がしやすい

オフィスをビルの低層階に構えるメリット3つ目は、非常時に避難がしやすいことです。


火災や地震など災害が発生した時には、被害や崩壊を避けるために速やかに建物内から逃げる必要があります。高層階ではエレベーターが混雑したり、階段でも距離があるので避難が遅れる可能性が懸念されます。


しかし、移動が便利で外までの道のりが短い低層階であれば、自足ですぐに避難することができます。階段などで外に向かうのが困難な時には、低層階であれば窓から飛び降りたり、はしごなどを伝って下りることも不可能ではありません。

4:オフィスに着くまでの時間が短い

オフィスをビルの低層階に構えるメリット4つ目は、オフィスに着くまでの時間が短いことです。オフィスを出入りする業種や社員にとっては、自足でたどり着ける距離にあると業務上助かることがあるでしょう。


エレベーターがなくてもたどり着ける距離であれば、エレベーター待ちによって時間を取られることもありません。また、2~3階くらいの階層であれば、自足での移動により程良い運動量を得ることもできるでしょう。

5:外の様子が分かりやすい

オフィスをビルの低層階に構えるメリット5つ目は、外の様子が分かりやすいことです。ビル内にいる時でも、人や車が行き交う様子や、街路樹や花壇などを眺めることができます。緑がそれなりにある場所・地域であれば、管理された木花によって癒される社員も出てくるでしょう。


また、最も低層階(1階)にオフィスを構えた場合、来客が多い業種であれば、訪れようとしている人をすぐに認識することができるといったメリットも得られます。訪れる側からも入る手前から中の様子が見えるので、多少の安心感に結び付く可能性があります。

ビルの低層階にオフィスを構えるデメリット4つ

オフィスをビルの低層階に構えることで、移動や経済コストの面で十分なメリットを得られることが期待できます。しかし、デメリットも存在します。


たとえば、外の音が聞こえやすいこと・日当たりが悪くなりやすいこと・外から中が見えやすいこと・匂いが部屋に入りやすいことが挙げられます。


低層階オフィスのメリットに魅力を感じた場合には、デメリットも把握した上で検討を進めましょう。それでは以下に、低層階オフィスのデメリットをご紹介していきます。

1:外の音が聞こえやすい

ビルの低層階にオフィスを構えるデメリット1つ目は、外の音が聞こえやすいことです。オフィスの窓や入口と車などが通る道が近いため、エンジン音・走行音・クラクションなどが高層階よりも近く感じます。通学路などになっている道沿いでは、子どもの声も目立ちます。


また、階層が地面に近いほど、路面から建物に伝わる音が響きやすくなります。特にトラックなど大型の車両がよく通る道沿いでは、振動を感じる頻度が高くなるでしょう。

2:日当たりが悪い場合がある

ビルの低層階にオフィスを構えるデメリット2つ目は、日当たりが悪い場合があることです。周辺に中層~高層の建築物がある場所で低層階にオフィスを構えると、日当たりが悪い室内になる可能性があります。


日が当たったとしても短時間で、太陽の良さをしっかり得ることができないケースが多いです。低層階でも自然光を取り入れたい時には、周辺にある建築物の高さにも目を向けて物件を選びましょう。

3:外から中が見えやすい

ビルの低層階にオフィスを構えるデメリット3つ目は、外から中が見えやすいことです。周辺に自社オフィスよりも高い階層を持つビルがある場合、窓から社内が見えてしまう可能性があります。


見られて困ることが特にないと思う場合も、いつ誰が見ているか分からないという危機感を忘れず、取り扱う情報や社員を守るためにも考慮が必要です。プライバシーを確保するために、カーテンやブラインドなどを用いて対策しましょう。

4:匂いが部屋の中に入りやすい

ビルの低層階にオフィスを構えるデメリット4つ目は、匂いが部屋の中に入りやすいことです。外の音が室内に入りやすくなると同時に、外の匂いも室内に入りやすくなります。特に注意したいのは、周辺や近所と呼べる範囲に飲食店がある場所です。


食べ物の匂いは好ましいと感じられることもありますが、換気・通気と同じ空気の流れで匂いが入ってくると、オフィス内がその匂いに満ちてしまいます。不快を覚えたり集中力が低下する社員が出る可能性がある他、来客があるオフィスでは企業イメージにも関わります。

ビルの高層階にオフィスを構えるメリット3つ

低層階には低層階のメリットが存在し、それが大きな魅力になることもあるでしょう。しかし、反する位置にある高層階には、低層階にはないメリットがあります。たとえば、日当たりの良さ・外から中が見えにくい・外の音が聞こえにくいことが挙げられます。


階層の位置と同様、メリットも低層階と逆の内容になっています。低層階と高層階の違いを把握するために、高層階にオフィスを構えるメリットにも目を通しておきましょう。

1:日当たりが良い

ビルの高層階にオフィスを構えるメリット1つ目は、日当たりが良いことです。高層階は周辺の建築物で日当たりが遮られる可能性が低いため、比較的太陽光が入りやすい傾向にあります。


太陽光が入りやすい環境であれば、オフィス内が明るくなり、社員の気分にも良い影響があるでしょう。窓が大きい物件であれば、より明るいオフィスとなります。ただし、夏場は暑さを感じやすくなるため、時期に応じて遮熱に意識を向けることも大事です。

2:外から中が見えにくい

ビルの高層階にオフィスを構えるメリット2つ目は、外から中が見えにくいことです。周辺に自社オフィスの階層よりも高い階層を持つビルがなければ、外から中を見られることはありません。


近くに似た高さのビルがある場合でも、正面など極めて近くの建築されたビルでなければ覗かれる心配は低いです。遮光や遮断が必要な時期・時間でなければ、外の景色を眺めることもできます。社員の息抜きや集中力の維持につながる可能性があります。

3:外の音が聞こえにくい

ビルの高層階にオフィスを構えるメリット3つ目は、外の音が聞こえにくいことです。路面から距離があるほど、車両の振動や音が聞こえにくくなります。


多少聞こえることがあっても、低層階よりは気にならないでしょう。また、人通りや子どもによって生じる声も大幅に聞こえなくなります。オフィス内だけの音がメインになるため、静かで集中しやすい環境を実現しやすいと言えます。

ビルの高層階にオフィスを構えるデメリット4つ

高層階オフィスのメリットは、低層階で生じ得るデメリットが解消される内容がほとんどでした。低層階と高層階のメリット・デメリットは正反対なのであり、高層階のデメリットは低層階のメリットになります。


低層階のメリットでは移動しやすい・避難しやすい・賃料が安いなど内容がありましたが、高層階のデメリットには移動や避難に時間がかかる・賃料が高いなどが挙げられています。以下に詳細をご紹介しますので、階層を比較し検討する時の参考にしてください。

1:移動に時間がかかる

ビルの高層階にオフィスを構えるデメリット1つ目は、移動に時間がかかることです。高層階からビルの出入り口までの道のりには、徒歩および階段やエスカレーターもありますが、多くの方はエレベーターを利用します。


通常のビルは2~3台程度のエレベーター数なので、混雑するタイミングでは移動に時間がかかってしまいます。エレベーター利用時に生じる待ち時間は、1回単位でみると短いものですが、その回数が増えると多くの時間をロスすることになります。

2:災害時に避難に時間がかかる

ビルの高層階にオフィスを構えるデメリット2つ目は、災害時の避難に時間がかかることです。移動に時間がかかるということは、災害時に外へ避難するまでの道のりにも時間がかかります。避難時すでに災害の被害がビルに及んでいる場合、エレベーターは停まってしまいます。


また、動いていたとしても途中で停止するリスクがあり、人が混雑して乗り込めない可能性もあります。高層階の空間を利用する人々が意識すべきは、避難経路および避難の仕方です。企業側は事前に確認し、社員全員に周知させる工夫が必要と言えます。

3:景色が悪い可能性がある

ビルの高層階にオフィスを構えるデメリット3つ目は、景色が悪い可能性があることです。高層階のイメージとして、景色の良さが挙げられることは非常に多いと言えます。


しかし、景色が良いのは周辺に高層の建築物がない場合に限ります。自社オフィスがあるビルと同じくらい、または高いビルがある場合には、景色の見通しが悪い可能性が高いです。

4:賃料が高い

ビルの高層階にオフィスを構えるデメリット4つ目は、賃料が高いことです。住居用マンションなどと同様、階層が高い物件ほど賃料は高くなります。そのため、低層階にオフィスを構えるよりは、固定費が高くなると考えた方が良いでしょう。


ただし、低層階と高層階の間で生じる賃料の差は、オーナーや築年数などによる物件価値で異なります。高層階でも固定費を抑えたい場合には、メリット・デメリットを考慮しながら、様々な物件を見て検討することをおすすめします。

ビルの低層にオフィスを構えるメリットを知ろう

低層階に対するイメージは良くないこともありますが、オフィスを構える場所としてはメリットもあります。移動の利便性や賃料の安さ、外の様子がよく見えることなどが挙げられます。


もちろんデメリットもありますので、低層階が絶対に良いとは言い切れません。高層階のメリット・デメリットも把握した上でよく検討し、自社の業種や社員などに合っているかをしっかり考えましょう。

監修

執筆者
田中 陸(Riku Tanaka)
経歴
東京大学経済学部卒業後、住友不動産入社。オフィスビルのアセットマネジメントを担当し、海外事業部にて世界主要都市の市場調査や投資検討に従事。 estieでは、セールスマネージャーとして営業や事業開発を手がける。 ベンチャー感を出すため、ヒゲと伊達眼鏡をトレードマークにしている。
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