オフィスの選び方

  • オフィス移転お役立ち
  • 2020/06/30

監修

執筆者
田中 陸(Riku Tanaka)
経歴
東京大学経済学部卒業後、住友不動産入社。オフィスビルのアセットマネジメントを担当し、海外事業部にて世界主要都市の市場調査や投資検討に従事。 estieでは、セールスマネージャーとして営業や事業開発を手がける。 ベンチャー感を出すため、ヒゲと伊達眼鏡をトレードマークにしている。

これまでestieのお役立ちコラムの中では、代表的な賃貸オフィスはもちろんですが、コワーキングスペースやシェアオフィスバーチャルオフィスSOHOなど、この世に多く存在する様々な「オフィスの形」を紹介してきました。

その他にも、実際にオフィスを構えるという話になった際の参考になるよう、都内や国内主要都市の各オフィスエリアのオフィス事情解説、マーケット分析もシリーズ化してお届けしてきました。各オフィスの種類にはそれぞれのメリット、デメリットがあり、入居する業種や企業の規模感などを選ぶケースがあったり、またオフィスを構えるにあたって、その企業の業界やイメージ戦略、主要取引先との距離感などの観点から、立地の厳選は非常に重要な選定基準となります。 そこで、今回はそういった「オフィス選びの基本的な軸」をかいつまんだ総集編として、過去にestieで紹介したオフィスの種類や各オフィスエリアのマーケット事情を絡ませながら、理想的な「オフィスの選び方」のガイドラインを示していこうと思います。

オフィス選びの軸の重要性

実際にオフィスを新たに開設、もしくは既存オフィスから移転をするとなった場合、現代ではさまざまな選択肢が用意されています。従来では、オフィスのオーナーがスケルトンで供給する賃貸オフィス床が主だったため、選択肢の幅は現代程に多様ではなかったものの、逆を言えば、「選ぶ側」からしても、新たなオフィス拠点の条件を絞るための条件は限られた項目をケアしておけば大きな間違いを犯すことはなく、ある意味でテナント側も最初から限られた選択肢の中で最適解を探す作業に近かったと言えます。

ところが、現代では冒頭で紹介しただけでもバーチャルオフィスやコワーキングスペースなど、一般に「執務スペース=オフィス」とされている物理的空間の幅は非常に広く、オフィスを選ぶ側のリテラシーによって新規オフィスの開設やオフィス移転のコスト効率の良さが大きく左右される時代となっています。だからこそ、現代におけるオフィス選びでは、オフィスの開設・移転の際に「自らが何をオフィスにおいて重視するのか」という要素の整理と、それを実現するためにはどのようなオフィスが最適なのか?ということを整理した上でオフィスのタイプの吟味や物件の選定を行っていく必要があると考えられます。

オフィス選びの軸①オフィスのタイプ

オフィス選びを開始するにあたり、一番の根幹となりえるのは「どのようなオフィスのタイプが自分にとって最適なのか?」を判断することです。過去にestieのお役立ちコラムに記事を投稿したように、世の中にはさまざまな様式のオフィスが存在し、それぞれにメリット・デメリットが存在します。多数あるオフィスの様式からどのタイプが最適で効率的なのかを判断するためにも、まずは自らがどのようなタイプの企業なのか?という「自己分析」を行い、最適なオフィスタイプの割り出しを行いましょう。

本段では社員数と業種をメインの判断基準として、マッチ率が高いと思われるオフィスのタイプを列挙していきます。

従業員数1人~5人 超少数精鋭型経営にお勧めのオフィスタイプ

SOHOオフィス

SOHOとは何か?

フットワークの軽いフリーランサーなどにとっては最早オフィスをアウトソーシングする必要がなく、“究極の職住近接”として自宅の一部を個人オフィスとして利用する人達も増えてきています。今回解説をしてく“SOHO”とはそういった人たちを指す言葉です。

従業員が極端に少ない、もしくは完全に個人で活動をしているフリーランスのライターやプログラマー、WEB制作会社等の業種には小さなオフィスや自宅でビジネスをする事業形態をメインターゲットとする「SOHOオフィス」が有力な選択肢の一つとなります。

SOHOとは“Small Office / Home Office”の頭文字をとった造語であり、上記のように、基本的にはフリーランスワーカーなどの超少人数でビジネスを行う業態向けのオフィスです。財団法人日本SOHO協会が提唱する定義では「ITもしくはICT(information and communication technology)情報通信技術を活用して事業活動を行っている従業員10名以下程度の規模の事業者」としており、在宅ワーク、個人事業者、社員が1人または夫婦だけの会社などを指す場合のほか、内職などによる仕事を含む場合もあるようです。 SOHOとして利用する物件と一般的なオフィス用途で使われる事務所には契約上大きな違いが存在し、事務所用途のほかに住居用途も兼ねるSOHO物件は、あくまで住居用途として不動産賃貸契約を結ぶことになります。

メリットとしては住居と職場を兼ねるため、働き方がかなりフレキシブルになる、ということが挙げられますが、一方で住居として契約をする手前、一般的な不動産運用のルールも基本的には住居用途のものに準ずることになり、専有部外に事務所の看板を設置することはできなかったり、税務上の問題で事務所を持たない扱いとなるため法人登記ができない等のデメリットも存在します。

バーチャルオフィス

バーチャルオフィス徹底解説

近年、シェアオフィスをはじめとしてオフィスのあり方の多様化が進んでいます。これは副業や起業など人々の働き方の変化に大きく影響を受けた結果であると考えることができます。今回のコラムではその中でも一際ユニークな存在である、「バーチャルオフィス」について解説していきます。

バーチャルオフィスとは、その名前の通り仮想の事務所のことでその事務所で事業を行うことは想定しておらず、住所を貸し出すことによって荷物の受け取りや行政に対し拠点を示すなどの事務的な要求のみを満たすために実在しないオフィスを設立することです。メリットとしては物理的にオフィスを構えることはないためハードへの投資がない事や、事務所を構える住所を自由に選択可能なため、都心の一等地などに拠点を構えているように見せることもでき、取引先への信頼感につなげることが可能です。

一方でバーチャルオフィスは弁護士、司法書士や税理士などの一部士業や宅地建物取引業など一部の業種はバーチャルオフィスでの開業認可が降りないことがあるため、執務スペースが求められたり、その他バーチャルオフィスでは用意できない設備が必要とされる業種での開業を検討している場合は事前に確認し、利用の可否を確認する必要があります。

従業員数10~30人 スタートアップやベンチャー企業にお勧めのオフィスタイプ

セットアップオフィス、レンタルオフィス

ベンチャー起業家必見!低価格の賃貸オフィスの選び方

価格を抑えてオフィスを借りるためのポイントを紹介していきたいと思います。今回はこの費用について解説していきたいと思います。

セットアップオフィスやレンタルオフィスは、あらかじめビル側で受付・会議室など基本的なオフィスの内装が用意され、入居テナントに向けて貸し出されるオフィスのことです。賃貸マンションやショッピングモールのように、基本的な設備は各テナントの共用とし、ビル内の一区画を区分で賃貸するイメージです。セットアップオフィスにはオフィス入居時の初期投資コストが節約できたり、移転を決心してから実際に移転するまでのスケジュールを非常に短く済ませることができることが最大のメリットです。一方でそういったオフィス運用にあった設備をオーナー側で用意、提供している分、当然そのコストは賃借人側に跳ね返ってくるため賃料は割高になりがちです。また、あらかじめ内装もビル側で決められているため自分好みの内装のオフィスを用意したいテナントにとっては制限になり得る要素でもあります。

従業員数30人~ 多数の従業員を抱える企業向けオフィス

一般的な賃貸オフィス

ここまで従業員が増えてくると、上記で挙げるようなオフィスではなかなか物理的なキャパシティに問題が生じるため、いよいよ一般的なオフィスの賃貸を検討してもよいかもしれません。多くの場合一般的なオフィスはレンタルオフィスやセットアップのオフィスと違い、入居時にはスケルトンの状態のものが最近は多く、内装業者を別途選定したり、什器やリース品を発注したりしなくてはならないという手間が発生します。

【第3回】オフィス移転の流れ 〜移転スケジュール・計画作成のコツ

実際にオフィスの移転を行うにあたって、どのようなスケジュール感で行うのが最適か、どのような視点で計画を策定すればスムーズにオフィス移転を行うことができるのかというコツを、規模が大きいオフィス(100坪以上)・小さいオフィス(100坪以下)のような視点から解説していきます。

しかし、ここまで従業員が増えてくると、オフィス自体の賃貸コストパフォーマンスのほかにも、従業員の作業能率の向上や、執務環境への満足度という指標は無視できないものとなってくるため、オフィスのレイアウトや内装、スペックなどについてはある程度オーダーメイドし、理想に近いオフィス環境を構築した方が吉かもしれません。従業員数が100名を超え、いよいよ企業の規模としても大所帯と言えるような状況になってくれば、オフィスのフロアをまるっと賃貸したり、場合によってはビルごと購入してしまい、資産として運用することで収益も同時に上げる、なんていう運営でもメリットを享受する可能性があります。

オフィス選びの軸② どこのエリアにオフィスを構えるか?

日本の主要都市、特に都内ではエリアごとの業種の色というモノは強くなりますが、オフィスを構えるにあたって、自分たちのオフィスはどのエリアに拠点を据えるべきか?ということも非常に重要な観点となってきます。例えばIT系であればGoogleやmixiが拠点を構える渋谷はブランディング的にも非常に箔が付くと思われますし、主要取引先が官公庁系機関が多いのであれば、大手町や虎ノ門といったエリアは交通利便的な観点で非常に合理的な選択肢となるでしょう。下記に都内エリアの一例を記していきます。

金融系企業向けエリア・・・皇居周辺、千代田区・中央区・港区

丸の内のオフィス事情

日本を代表する企業が数多く名を連ねる名実ともに日本一のオフィス街である丸の内。今回はそんな丸の内エリアに迫っていきたいと思います。

大手町のオフィス事情

丸の内と並んで商社、政府系金融機関、メガバンク、マスコミなどの企業が本社や本店を構える日本を代表するオフィス街である大手町。今回はまだまだ発展途上とも言える街である大手町の魅力について迫って行きたいと思います。

霞が関・虎ノ門のオフィス事情

2020年東京オリンピックの開催を目前に、大規模な再開発計画があちこちで竣工を迎え、空室率や賃料水準の推移をみてもその好調ぶりが目に見える都心のオフィス事情ですが、その中でも伝統の長いオフィスエリアが今回解説をしていく「霞が関・虎ノ門」エリアです。

証券や銀行、信託などの直接的な金融業や、そういった企業をサポートするためのサービスを提供しているような企業にお勧めのエリアは皇居を取り囲むように位置する丸の内や大手町、有楽町、日比谷、虎ノ門、霞が関などのエリアがおススメです。上記のエリアにはもとより金融系の企業が多数拠点を置いていたり、千代田区に関しては金融庁をはじめとした行政機関が非常に多く集積しており、そういった機関との手続きやヒアリングを行うことの多い金融業にはぴったりの立地です。

また、丸の内ではFinTech系のベンチャー記号やIT企業を優先的に誘致・集積させようという取り組みとして「FinoLabo」というオフィスを三菱地所が提供していることもあり、お堅いイメージのある上記エリアにも小規模ながら重要なビジネスを行う企業の執務スペースを確保する動きもあります。

IT系企業向けエリア・・・同業他社が集まる港区・渋谷区・品川区周辺

渋谷のオフィス事情

渋谷のオフィス事情について、どのようなオフィスが多いか、どのような業種の企業が集まるのか、などといった視点から、今後の動向までを解説したいと思います。

五反田のオフィス事情

五反田バレーと呼ばれ、ITベンチャーのオフィス街の代名詞となりつつある五反田。今回は五反田エリアの特徴を紹介していきます。

品川のオフィス事情

皆さんは、休日に品川駅に出向いたことはありますか?山手線、京浜東北線をはじめとした5本のJR路線乗り入れに加え、東海道新幹線、さらには京急線により空港へのアクセスも良好と、西日本のみならず日本各地や世界各国へと通ずる窓口を果たしている品川駅は、日本国内を見渡しても超巨大ターミナル駅と言えるでしょう。

IT企業やITベンチャーには言わずもがなではありますが、渋谷・六本木・五反田・大崎・品川といったエリアがおススメです。大規模なオフィスの展開という意味では現状渋谷が一強という状況となっており、国内外・大規模小規模問わず様々なIT企業が渋谷駅周辺でのオフィスを探しています。一方で新興のITオフィス街として認知度を上げているのが五反田。もとより渋谷にはビットバレーと呼ばれる渋谷区をシリコンバレーの様なテクノロジ―産業の街と位置付ける動きがありましたが、現代ではその動きは五反田に移っており、五反駅前には多くのITベンチャーが集積しています。またIT企業は取り扱っているサービスや顧客の層に違いがあっても先進的なテクノロジーをシェアするために業界を超えて他社とつながることも多いため、集積間があるエリアを選んだ方が企業の成長につながるかもしれません。

1546848141


五反田ベンチャー地図


http://takanoridayo.blog.shinobi.jp/Category/11/

アカデミック・ラボ系企業向けエリア・・・学業の街 文京区

文京区には東京大学をはじめ、順天堂大学や日本医科大学、拓殖大学など多数の大学が存在しており、多くの研究者も同時に集まっている非常に「アカデミック」 なエリアだと言えます。特に東京大学のキャンパスが存在する本郷には、周辺にも多数の研究所系のオフィスが存在しており、大学や大学院との連携が図られているケースも見受けられます。さらにキャンパスの中には三井不動産が運営を受託しているインキュベーション施設や、東大初のスタートアップ企業の支援・連携を後押しするアントレプレナーラボなどの取り組みも充実しており、少数精鋭な技術力を擁する企業が集まることも特徴です。

オフィス選びにおける軸を意識することの重要性

本記事では、上記の通り「オフィスの規模感」と「オフィスの立地」というオフィス選びの二軸を紹介しました。実際にたくさんのオフィスから賃貸する物件を選定する際にはこの二つの軸を交差させて、どのくらいの大きさで、どのエリアにあるオフィスが自分達にとって最適解であるのかということを導き出しましょう。当然ながら、この二つの軸は、いくつもある軸の中でもとりわけ影響が大きい2つをピックアップしたものであり、実際にはここに自らや企業ゆかりの地である、とか、もちろん賃料が安いエリアである、などというほかに優先順位の高い軸を絡ませながら物件探しを行うことが重要となっています。ビジネスを行うにあたり従業員の満足度や他社のウォッチング、自社のブランディング戦略等大きなインパクトをもたらす企業のオフィス選びですが、まずは上記の規模感・エリアから大まかな選定から入ることで、大きな失敗やリスクを避けながら最適な物件を探していきましょう。


estieでオフィスを探してみる

【第1回】 オフィス移転の流れを掴もう!

今回はオフィスの移転について大まかな流れから各フェーズの具体的業務の洗い出し、コスト感やスケジュール、各種申請になどについて特に繁雑な部分については掘り下げる形で複数回にわたって解説していきます。

【第2回】オフィス移転の流れ 〜移転先物件の検討と決定

移転先物件の選定について、どのような選定基準を用いればよいのか、どのような物件が良物件なのかという点について、立地・周辺環境、設備・ビルスペックの2点における要チェックポイントを解説します。


おすすめ物件

もっと見る

新着記事