銀座のオフィス【ルール変更】今後の動向を徹底解説

平井 瑛(Ei Hirai)

目次

  1. 「銀座の街の歴史」-銀貨幣鋳造所がルーツ 
  2. 発展途上の銀座オフィスエリア
  3. 銀座の新たな顔 「GINZA SIX」
  4. 終わりに

ラグジュアリーブランドのブティックが立ち並び、世界屈指の商業エリアとされる銀座。商業地域の印象が強い銀座ですが、近年は「歌舞伎座タワー」や「GINZA SIX」といったオフィスビルを兼ね持つ複合施設が誕生しており、オフィスエリアとしての注目度も高まっています。今回はそんな銀座のオフィス事情について、街の歴史から近年の動向まで詳しくご紹介していきます。

「銀座の街の歴史」-銀貨幣鋳造所がルーツ 

江戸時代では日本橋あたりが一等地として栄え、現在の中央区銀座は発展から取り残されていました。しかし、1612年に銀貨幣を鋳造する銀座役所が静岡県からこの場所に移転されたことをきっかけに銀座の街の発展が始まります。当時の町名は「新両替町」でしたが、明治政府の誕生後、正式名称が「銀座」になりました。なお、この銀貨幣鋳造所の跡地は銀座発祥の地として、ティファニー銀座本店前に現在も記念碑が置かれています。 木造住宅が多かった江戸の町は火災に多く見舞われ、銀座も例外ではなく明治時代に入ってすぐに、二度の火災被害を受けてしまいます。その後火事に強い街を作るため、イギリス人の設計によって銀座は煉瓦造りの街へと生まれ変わります。この頃から銀座には舶来品を扱うお店や新聞社などが集まるようになりました。というのも、この頃の商業の中心は依然として日本橋であり、古くからの商店はそちらに集積していたからです。 ただこの煉瓦造りが新たな特徴となった銀座は、またしても災害の被害を受けてしまいます。1923年の関東大震災で大きな被害を受け、煉瓦造りの銀座は残念ながらなくなってしまいました。しかしここから銀座は商業の街として発展を遂げるようになります。戦後はGHQの本部が有楽町に本社を構えたこともあり、まずは米軍兵士の歓楽街として発展を遂げます。 日本が経済成長を実現するにつれ、銀座には大手金融機関が店舗を構えるようになり、新たな銀座の顔となります。しかしバブル崩壊や金融危機の影響でこのような銀行も撤退を余儀なくされ、代わりに海外の高級ブランドのブティック、近年ではユニクロなどのファストファッションブランドが路面に店舗を構えるようになりました。このように、戦後以降その時代をリードするような業界・企業が銀座の「街の顔」として君臨してきました。

発展途上の銀座オフィスエリア

商業の街としてのイメージが強い銀座ですが、オフィスの事情はどうなっているのでしょうか?業種別のオフィス分析ではマスコミ・メディアの割合が最も高く18%となっています。これはかつて朝日新聞・読売新聞・毎日新聞の3社が本社をこの付近に構えていたことが影響しており、地方の放送局などの東京事務所が銀座に多くあります。 もともと銀座には「銀座ルール」と呼ばれる地区計画があり、銀座通りや晴海通りなどの通りごとに、建てられる建物の高さや容積率が決まっています。これは銀座に超高層ビルが建設される計画が立ち上がったとき、銀座の人々が景観の変化や銀座らしさの喪失を危惧し、中央区と議論して1998年に作られたものです。これにより、例えば銀座通りでは56メートル以上のビルを建てる場合は「2分の1以上が商業用途かつ事業所用途は3分の1以下」である必要があり、これが銀座のイメージを一貫化する一方で、オフィスエリアとしての発展を阻害してきた経緯があります。 この「銀座ルール」ですが、現在は見直しの議論が進んでいます。具体的に「商業用途を3分の1以上、事業所用途を2分の1以下」という条件に緩和するといった案です。背景には飲食業などのテナントの不振により、安定した賃料収入が得られるオフィステナントが必要とされていることが挙げられます。また商業施設が過剰に増え、銀座のイメージに相応しくない店舗などが増えることに対する懸念も作用しています。

歌舞伎座タワー

現在でも例外的に文化の維持・発展に貢献する建物では高さ制限が免除されており、2013年に竣工した「歌舞伎座タワー」はその第一号として、上層部にオフィス部分を構えた超高層ビルとして銀座の新たなシンボルとなりつつあります。

銀座の新たな顔 「GINZA SIX」

歌舞伎座タワーとともに銀座の新しい顔となっているのが2017年に銀座松屋の跡地に開業した「GINZA SIX」になります。GINZA SIXは「脱百貨店」を掲げ、収益の半分をオフィス賃貸が占めるという、銀座の新たな街のあり方を示す建物として期待されています。 GINZA SIXは200を超える商業施設とオフィス棟、能楽堂などからなる大型複合商業施設です。7~13階がオフィスエリアとなっており、1フロア貸付面積は約1800坪と都内最大級の広さを誇ります。 賃料は銀座のオフィス賃料の中でも最上限と強気の賃料設定となっていますが、銀座ではもともとオフィス用のまとまった床面積が供給不足となっていたこともあり、この問題を解決することが期待されています。

GINZA SIXの詳しい情報は以下を御覧ください。

GINZA SIX(銀座シックス)と街の変化【再開発】

今回は、銀座再開発の目玉である、GINZA SIX(銀座シックス)についてご紹介します。GINZA SIXは皆様ご存知、銀座にある複合商業施設で、2017年に銀座松屋の跡地に開業しました。200を超える商業施設だけでなく、オフィス棟、屋上庭園、能楽堂も兼ね備えた、非常に賑わう場所です。そんなGINZA SIXについて解説していきます。

終わりに

いかがでしたでしょうか。幾度の災害に見舞われながら、その度に復興し世界でも指折りの商業地域として発展した銀座。時代の波に飲まれながら、格式ある様々な企業やブランドが立地してきました。そんな「商業の街」銀座にも、時代の変化とともにオフィスビル進出の波が訪れています。オフィスエリアとしての歴史は近隣の丸の内や日本橋に劣りますが、今後の発展が大いに期待できるのではないでしょうか?この記事で少しでもオフィスエリアとしての銀座の魅力が伝わっていれば幸いです。もし銀座のオフィス募集情報が知りたい方は以下のボタンをクリックしましょう!

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監修

執筆者
平井 瑛(Ei Hirai)
経歴
東京大学経済学部卒業後、三菱地所入社。三菱地所の海外事業、オフィスビル賃貸営業を経て、2018年12月にestieを共同創業。 estieでは代表取締役として不動産業界に関わる深い知識から様々なサービス開発に関わる。趣味は靴磨きで、社員の靴までも磨く。 【執筆】『ビジネスイノベーションスペースの新たな潮流とその経済価値』(一般財団法人日本不動産研究所 不動産研究第61巻第1号 特集;シェアリングエコノミーと不動産市場)
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