オフィスの原状回復について徹底解明!

  • オフィス移転お役立ち
  • 2019/11/13

皆さんがオフィスを移転する際に直面する問題は数多くあるでしょう。その中でも「原状回復」については特に頭を悩ませる問題ではないでしょうか。

今回のコラムではこの「原状回復」について細かく説明していきます。

原状回復ってそもそもなに?

まず「原状回復」とはなにを指すのでしょうか。 一般に原状回復とは、賃貸借契約が終了する際にその区画をテナント入居前の状態に戻すことを指します。 建物新築時、オーナーは誰にでも貸せる空間をつくり、テナント入居時に、テナントはその空間をカスタマイズして入居します。誰にでも貸せる空間をつくるためにオーナーが施工する工事をA工事、カスタマイズ部分のうちテナントがオーナーの指定する業者で施工する分をB工事、テナント自身で選定した業者で施工する分をC工事といいます。 賃貸借契約上でテナントが原状回復義務を負っている場合、一般的にA工事の状態に復旧することを求められる場合が多いです、どこまで復旧すべきかは賃貸借契約に定義されています。 A工事、B工事、C工事についてはこちらを参照してください。

確認しておきたいA工事、B工事、C工事

オフィスの内装工事を進めようとする際にA工事、B工事、C工事という言葉が出てきますが、ご存知でしょうか?オフィスを移転したことのある方や不動産関係者以外にはなじみが薄いのではないでしょうか。

原状回復は絶対に行う必要があるの?

なぜ原状回復をする必要があるのでしょうか。 オフィス内装のカスタマイズの仕方はテナントの入居人数、事業内容、組織構成等によって大きく異なるため、第三者によってカスタマイズされた状態で借りることを希望するテナントは多くはありません。オーナーは新テナントを探すにあたってターゲットを広げるため、一度区画を貸しやすい仕様に戻す必要があります。 ただし、元のテナントが居抜きでの入居を希望している新テナントを見つけてき成約した場合や、新テナントが旧テナントの内装の一部を利用したいと申し出てきた場合等には、原状回復が不要となったり原状回復対象が減ったりする場合もあります。

誰がやるの?

実際にどのように原状回復を行っていくのでしょうか。 基本的に、テナントは原状回復工事相当額を支払い、実際の工事はオーナーが選定した業者にオーナーが発注します。 契約終了の経緯によっては、原状回復費用は改めて支払わずに、敷金と相殺(残額返金)となる場合もあります。そのためオーナーは万が一の事態に備えて"原状回復工事相当額<敷金"としたいと考えています。しかし、実際に原状回復に要する費用が敷金だけでは足りない場合も多くあります。その場合には当然に原状回復費用が請求されます。

住宅での原状回復との違いは期間と程度

オフィスの原状回復は住居の原状回復とは異なるものなのでしょうか。

一般に、オフィスの場合は原状回復が完了した状態で契約終了日を迎える必要があるケースが多いです。また、契約において「現状有姿」との記載がない場合は経年劣化による変化も回復させる必要があります。

知っておきたいコストについて

では、次は原状回復のコストについて説明していきたいと思います。 原状回復費用は内装や什器備品、リース品の有無等によって異なります。また、上下階に別のオフィステナントが入居している場合は就業時間帯の音出し工事が制限されて日中より高額な夜間工事が発生したり、複合ビルでホテルが入居している場合は1日あたりの作業時間が数時間しか許可されずに工期が長引いたりして、コストが膨らんでしまう可能性もあります。 年度末等、時期によっては職人の確保が難しく、人件費が増大したり、そもそも請負ってもらえない可能性もあります。原状回復の金額の目安はもともと発注した工事の1/3くらいのものが多いです。

また、原状回復のコストの負担者については賃貸借契約に規定されている原状回復義務によります。基本的にはテナント側が原状回復義務を負います。例外的にオーナー側の都合で契約が終了する場合など、テナント側が原状回復義務を負わないケースなども存在しています。

原状回復を節約する方法

テナント側がこのような義務を負わない方法はあるのでしょうか。 その選択肢の一つに「居抜き」というものがあります。「居抜き」での入居を希望している新テナントを見つけてきて、成約させることで現状有姿での引き渡しが可能になる場合があります。 「居抜き」については今後の記事でより詳細に説明していきます。

最後に

さて、今回の「原状回復」についてのコラムはどうだったでしょうか。 これからも、オフィス移転についての皆様の悩みどころについて解説していきたいと思います。

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